Этап 2. Заполнение рейтинговой анкеты BargainFinder. Позвоните по указанному в объявлении телефону и во время разговора с продавцом заполните анкету BargainFinder — несложную одностраничную форму, пользоваться которой я научу вас. Анкета разрешит вам присвоить определенный балл предлагаемой недвижимости: если он равен либо ниже 11, сделка вам не подходит. В случае, если же он равен 12 и выше, вы заинтересованы. Предположим, вы позвонили и выяснили, что продавец хочет поскорее выселиться и согласен реализовать ниже рыночной стоимости. Предположим, рейтинг составил 12 баллов. Вы спешите на место, дабы посмотреть на предложение, и дом вам приглянулся. Сейчас вы готовы к следующему этапу.
Этап 3. Составление оферты1. Вы готовите в письменной форме оферту по приобретению недвижимости, содержащую условия, каковые удовлетворяют лично вас. Продавец может принять ваше предложение, отклонить его либо выступить со встречной офертой. Предположим, продавец дал согласие на ваши условия. Исходный сырой вариант прошел через все циклы обработки в вашей мнимой машине, и из отверстия внизу выпрыгнул готовый алмаз — хорошая сделка.
1 Письменное либо устное сообщение о жажде вступить в юридически обязывающий контракт. О., сделанная на бирже либо торгах, есть тендером. О. отличается от рекламного объявления содержанием конкретных условий: цена, сроки выполнения, порядок расчетов и т. д. — Прим. ред.Этап 4. Приобретение недвижимости. И без того ясно!
Все достаточно легко. Но не легко. Главная трудность — в «обработке», потому, что только малое число сырых вариантов способно превратиться в алмазы. Но, если вы проявите упорство в том, дабы загружать сырые варианты в машину и обрабатывать их, в итоге вы непременно победите. Все дело числом сырья — чем больше, тем лучше, — как в алмазной индустрии. Дабы извлечь один-единственный стоящий бриллиант, нужно перелопатить тонны руды.
Кое-какие люди теряют стимул и бросают начатое дело. А вот как я подогреваю в себе интерес. Предположим, вам требуется 100 часов на поиски по-настоящему хорошей сделки, которую удасться совершить, к примеру, на 20 тысяч долларов ниже рыночной стоимости. какое количество вы получите на каждом израсходованном часе? В случае, если поделить 20 тысяч долларов на 100 часов упрочнений, то окажется 200 долларов в час. В случае, если это довольно много работы, дабы получать 200 долларов в час, тогда я сообщу, что довольно много трудиться не так уж и не хорошо!
Возможно взглянуть на дело и в противном случае. Предположим, что вы загрузили 100 сырых вариантов в свой автомобиль, и только 10 из 100 выдерживают обработку. Вы высылаете оферту по всем десяти и ожидаете отличных показателей. В одном случае из десяти продавец ответил акцептом2, что обеспечило вам 20 тысяч долларов прибыли. какое количество денег вы получили на каждой оферте, которую послали? Наблюдаем: 20 тысяч американских долларов, поделённое на 10, дает 2 тысячи на одну оферту — пускай кроме того все остальные 9 ваших предложений будут отвергнуты. Вы осознали? Всегда, как одна из ваших оферт отвергается, с неба срывается чек на 2 тысячи долларов и падает вам прямо в ладонь.
2 Согласие на заключение соглашения в соответствии с предложением (офертой) второй стороны. — Прим. ред.
Возможно взглянуть на дело еще с одной стороны. Вы делаете 100 телефонных звонков, дабы наткнуться на сделку, которая принесет вам прибыль в размере 20 тысяч долларов. какое количество денег вы подготовились получить всегда, в то время, когда снимали трубку и набирали номер? Все 200 долларов! У вас, возможно, ужас перед телефоном, но, если бы я давал 200 долларов за любой звонок, не помогло бы вам это преодолеть собственный ужас? Давай я вам две сотенные бумажки за любой звонок телефона от восхода до заката, сколько времени покинули бы вы себе на обед?
Очевидно, звонки, о которых я веду тут обращение, подразумевают доскональный анализ потенциальной сделки с недвижимостью. И вы не сможете забрать ваши 200 долларов за звонок до тех пор, пока не отыщете, профинансируете и возделаете каждую из сделок. Но, по крайней мере, таким методом вы в состоянии подогревать в себе энтузиазм.
Обратимся же к нашей финансовой машине и начнем обработку вышеперечисленных девяти источников информации о подходящих продавцах.
Источник 1. Газеты
Принимаясь за чтение раздела о предлагаемых сделках с недвижимостью, вы первым делом обращаете внимание на следующие три подраздела: 1) частные дома и/либо дома в совладении на продажу; 2) дома в аренду, лизинг либо опцион; 3) инвестиционная недвижимость на продажу.
Просматривая объявления, не обращайте внимания на описание объекта собственности. Вас в первую очередь интересуют вероятные намеки на то, что продавец окажется нужного вам типа. Вот примеры слов/фраз, каковые смогут вас заинтересовать:
«Обладатель переезжает.»
«Небольшой задаток.»
«Без аванса.»
«Обладатель согласен на рассрочку.»
«Обладатель за рубежом.»
«Торг/обмен выкупленной собственностью уместен.»
«Передача выплат по кредиту.»
«Арендный опцион.»
«Аренда к владению.»
«Отчаянное положение.»
«Продажа без посредников.»
«Реализовать непременно — предлагайте собственные условия.»
Вы звоните по объявлениям и заполняете, по ходу общения с продавцом, собственную рейтинговую анкету BaigainFinder, отбирая варианты, имеющие рейтинг 12 и выше. Нужен-то всего один.
Источник 2. Риэлторы
Большая часть лицензированных агентов по продаже недвижимости пользуются доступом к Multiple Listing Service (MLS — Работа информации о недвижимости), которая предоставляет списки всей недвижимости, предлагаемой для продажи в том либо другом районе. Разумеется, что это хороший источник информации. Поиск в этом массиве разрешённых может оказаться очень благодарным делом. Сужайте поиск, применяя критерий цены, обращая главное внимание на дома ниже средней стоимости — домов для практичных людей. После этого высматривайте вероятные намеки, говорящие о уступчивости продавца. По большому счету говоря, во всяком подобном списке бывает отдельная статья, озаглавленная «замечания», «комментарии» либо «дополнительная информация». Пробежите в первую очередь эти статьи в списке, пробуя отыскать предложения, в которых продавец захотел отметить собственный особенное отношение к будущей сделке комментариями типа: «обладатель согласен на рассрочку», «обладатель переезжает», «цена пересмотрена для скорейшей продажи», «торг уместен», «согласен на обмен выкупленной собственностью в счет оплаты наличными», «вероятен арендный опцион».
Эти ключи дают вам осознать, что продавец не прочь торговаться; его, быть может, не интересует классическая сделка с большой оплатой новым и наличными кредитом. Кроме другого, эти ключи смогут навести вас на творческого агента по продаже недвижимости.
Отыскать творчески мыслящего агента практически то же, что отыскать уступчивого продавца. Большая часть агентов не обожают то, что я именую творческим финансированием, — особенно сделки без наличной оплаты, — потому, что ошибочно считают, что «без наличных» свидетельствует «без комиссионных». Без наличной оплаты не свидетельствует, что наличные не будут фигурировать в сделке. Честно говоря, может потребоваться довольно много наличных. Это просто не ваши наличные.
Имея возможность сотрудничать с творчески мыслящим агентом по продаже недвижимости, вы упростите себе задачу, потому, что таковой агент будет знать, что вам необходимо; он будет полностью на вашей стороне, в отличие от вторых, каковые, как думается иногда, создают препятствия на каждом шагу. Я нахожу, что негативное отношение к творческому финансированию в большинстве случаев вопрос невежества, нежели позиции. Те, что демонстрируют неприятие, попросту не знают, как это делается, и посему заявляют, что это нереально. Исходя из этого, в случае, если собираетесь привлечь в союзники агента по продаже недвижимости, пробуйте отыскать для того чтобы, что верит в творческий подход во всем, и избегайте тех, каковые будут мешать осуществлению ваших замыслов по поиску подходящих продавцов. Как обнаружить творческих агентов по продаже недвижимости? Обращайте внимание на объявления, помещаемые агентами. В случае, если в объявлениях находятся «мотивационные» ключи, тогда имеется возможность, что соответствующие агенты разбираются в творческом подходе к торговле недвижимостью, о котором идет тут обращение. Выясняйте, кто конкретно поместил заинтересовавшее вас объявление. Позвонив в агентство, спросите у секретаря, кто у них из агентов трудится с настоящим «огоньком». Нужен-то всего один.
Источник 3. Личный круг привычных. Когда вы приступили к поиску хорошей сделки, нужно дать знать кому только возможно, что «вышли на охоту». Поговорите с приятелями, сотрудниками, домочадцами, случайными привычными — любой может оказаться решающим источником информации.
Источник 4. Рекогносцировка на местности
Выберите район, в котором вы желали бы купить собственную очередную недвижимость. Начните методично объезжать его на машине каждую семь дней. Останавливайтесь около каждого символа «For sale» (продается) и задавайте вопросы у хозяев, какова их цена и каким методом они хотят ее взять. По возможности попытайтесь испытать их на уступчивость. Если они склонны разглядеть варианты, имеете возможность кроме того попытаться задать им вопросы из анкеты BargainFinder. Вероятнее, вы не добьетесь больших уступок так, но это хорошая практика. Не робейте задавать вопросы. В случае, если хозяева не спешат реализовывать, они «отошьют» вас. Это ничего. Спросите, не знают ли они кого-нибудь поблизости, кто вправду торопится сбыть собственную недвижимость.
Источник 5. Банки и кредитно-денежные организации
В то время, когда банк, выдавая кредит, применяет недвижимость в качестве дополнительного обеспечения, он сохраняет надежду, что кредит будет возвращен. Но иногда с возвратом кредитов появляются неприятности, банк должен отказывать должнику в выкупе залога и выясняется обладателем ненужной ему недвижимой собственности, и от которой он поскорее хотел бы избавиться. Тут бы вам и подвернуться. Обзвоните наибольшие банки в собственном районе, попросите соединить вас с лицом, несущим ответственность за отказы в выкупе, отторжение собственности должников либо недвижимость в собственности банка. Это красивый источник возможно хороших сделок с недвижимостью.
Источник 6. Личные объявления
Дабы преуспеть в активном творческом подходе к приобретению недвижимости, вам направляться размещать собственные объявления с целью привлечь интерес продавцов. Возможно указать пара преимуществ для того чтобы подхода. Во-первых, время. В случае, если у вас больше денег, чем времени, ваше объявление, помещаемое систематично, способно привлечь интерес подходящего продавца. Пускай оставляют данные о себе на вашем автоответчике — в то время, когда у вас покажется время, вы с ними свяжетесь. Второе преимущество: пропуск первого хода; они позвонили вам, вы, значит, взяли точку опоры в предстоящих переговорах. И, в-третьих, ваше объявление, быть может, привлечет внимание людей, каковые еще не помышляли о продаже собственной недвижимости… так, вы выясняетесь вне конкуренции с другими вероятными клиентами.
Я недавно преподнес эту идею группе из 100 человек, обитателей Лос-Анджелеса. Одна дама восприняла ее на полном серьезе и поместила объявление в местной газете Penny Saver. Размещение его в течение нескольких недель обошлось ей в 300 долларов. Откликов на объявление было всего шесть. Так, любой сырой вариант обошелся ей в 50 долларов. Но это была богатая руда. Один продавец хотел поскорее реализовать и готовься дать собственную недвижимость на 40 % ниже рыночной стоимости. Один из звонков принес ей 50 тысяч долларов. Я бы заявил, что это хорошее вложение денег.
Советую вам поэкспериментировать, выбирая различные местные газеты, размещая объявления в различных местах и применяя разные комбинации фраз в тексте объявлений, пока вы не отыщете такое сочетание всех перечисленных факторов, которое приводит к наибольшему отклику у потенциальных продавцов. Вот кое-какие фразы, каковые возможно вставлять в текст собственных объявлениях, доказавшие собственную эффективность на практике:
«Нужно скорейшее оформление.»
«Ищу продавца, готового на эластичные условия.»
«Красивые советы.»
«Семья предлагает 5 тысяч долларов наличными продавцу, готовому реализовать в рассрочку.»
«Стремительное оформление.»
«Привлекательная цена.»
«Хотите реализовать?»
«Без комиссионных.»
Быть может, недорогое объявление наподобие нижеследующего приведёт к отклику:
«Юная пара ищет собственный первый дом. Хорошая цена за ваш дом, в обмен на гибкость в условиях. Лишь яркие обладатели. Тел.: 555-1234.»
Источник 7. Судебные и налоговые инстанции
Где более всего информации о потенциальных продавцах, имеющих веские обстоятельства спешить с продажей собственной недвижимости? Ответ: в местном суде. Если вы бываете в строении местного суда лишь для уплаты штрафа за стоянку в неположенном месте, советую намерено посетить его на протяжении, скажем, вашего обеда и убедиться лично, что это настоящий кладезь нужной вам информации. Спросите в справочном столе, где вам получить данные нижеследующего свойства:
- Обладатели местной недвижимости, живущие за рубежом.
- Банкротства.
- Распродажа имущества, арестованного за неуплату налога.
- Объявления о дефолтах.
- Продажа недвижимости, в отношении которой прошлым обладателям отказано в выкупе.
- Разводы.
- Принудительная продажа с торгов.
- Удержание имущества до уплаты налога.
Любая из перечисленных обстановок способна стать веской обстоятельством, побуждающей человека избавиться от собственной недвижимости. Разглядим категорию обладателей, живущих за пределами страны либо штата. Им в собственности определенный процент собственности в вашем районе. Обратитесь в налоговый орган на предмет информации о недвижимости, налоговые уведомления по которым отправляются к собственникам, живущим вдалеке.
По какой причине такие обладатели смогут относиться к категории интересующих нас уступчивых продавцов? По трем обстоятельствам: 1) у них смогут быть неприятности с тем, как распоряжаться своим имуществом на расстоянии; 2) они смогут не знать обстановку на местном рынке недвижимости так же отлично, как местные собственники жилья, и потому их может устраивать цена ниже рыночной; 3) в полной мере быть может, что они не испытывают особенной эмоциональной привязанности к разглядываемой собственности. Они более эмоционально отстранены. В отличие от обладателей, живущих на разглядываемой площади и испытывающих потребность в наличных для приобретения себе другого жилья, живущие вдалеке обладатели, быть может, не нуждаются в наличной оплате и отправятся на громадные уступки.
Возможно предложить восьмишаговый процесс на протяжении применения любого из источников уступчивых продавцов:
- Выберите проблемную обстановку того либо иного типа (разводы, уведомления о дефолте и т.п.).
- Определите адрес и имя продавца.
- Подготовьте стандартное письмо, подобное предлагаемому ниже.
Глубокоуважаемый(ая) господин/г-жа________________/
Мне поступила информация, что Вы, быть может, подумываете о продаже собственной недвижимости уже в недалеком будущем. Перед тем как обращаться в агентство недвижимости, прошу Вас связаться со мной по телефону. Я частное лицо, хотящее предложить Вам удачные условия по приобретению Вашей недвижимости. Это сэкономило бы Вам тысячи долларов комиссионных. Кроме того если Вы уже заявили о намерении реализовать собственный дом, обратившись в агентство, обращаю Ваше внимание, что я важный клиент, что гарантирует быстрый срок оформления , если условия и цена сделки устроят обе стороны. В случае, если вас заинтересовало мое предложение, прошу позвонить по телефону 555-1212. В случае, если меня не окажется дома, покиньте, прошу вас, сообщение на автоответчике, и я срочно Вам перезвоню.
С уважением, /Ваше имя/
P.S. Я подготовлю письменную оферту по приобретению Вашей недвижимости в течение 48 часов по окончании Вашего звонка.
- Заканчивайте письмо.
- Поставьте собственную подпись под письмом и пошлите по почте.
- Ожидайте ответа.
- Выясните рейтинг заинтересовавшей вас недви-г жимости посредством анкеты BargainFinder.
- Пошлите новое письмо с тем же текстом второму адресату в соответствии с перечню.
Скажем, вы пошлёте 100 писем в месяц — это будет стоить вам некоего времени на поиски и приблизительно 50 долларов почтовых затрат. Как много ответов вы рассчитываете взять? Конечно же, не более двух-трех на сотню. Пять, в случае, если повезет. Как много ответов «то, что необходимо» вам нужно? Один.
Предадимся пессимизму на мгновение. Предположим, что у вас ушел весь год на поиски очень хорошей сделки, и вы тратили 50 долларов ежемесячно на почтовые затраты. Ежемесячно вы отправляли 100 писем по адресам, забранным из упомянутых источников «мотивированных» продавцов (разводы, уведомления о дефолте и т.п.). По окончании года вы послали 12000 писем. На какое количество ответов вы имеете возможность рассчитывать? На мой взор, около 20-ти в нехорошем случае и около 50-ти в самом лучшем. Какова возможность, что один из объектов недвижимости, привлекший ваше внимание, в собственности продавцу, что отправится на уступки, талантливые обеспечить вам заключение хорошей сделки? Это игра, в которой количество купленных «билетов» решает все. Но это несравнимо лучше, чем играться в лотерею.
Источник 8. Клубы инвесторов, ассоциации домовладельцев, группы по заинтересованностям
Во всех больших городах имеются клубы, ассоциации, неформальные организации людей, заинтересованных в инвестировании в недвижимость. Поискав в сети, я отыскал десятки перечней. К примеру, National Apartament Association предлагает адреса и телефоны собственных филиалов на своем сайте по адресу: www.naahq.org.affiliates.htmI.
Красивым изданием, содержащим данные о группах и клубах инвесторов по заинтересованностям, есть Creative Real Estate Magarine. Это ежемесячное издание, публикуемое А.Д. Кесслером, одним из организаторов просветительного перемещения в сфере творческого инвестирования в недвижимость. Пробный номер издания возможно заказать, послав 6 долларов по адресу: Creative Real Estate Magazine, Box L, Rancho Santa Fe, CA 92130.
сетевое сотрудничество и Общение с инвесторами, мыслящими подобными категориями, разрешит вам набраться новых идей, освоить новые способы, определить о перспективных объектах инвестирования и натолкнуться на хорошие сделки. Нужна-то всего одна.
Источник 9. Лица вторых профессий
По роду профессии кое-какие лица осведомлены о проблемах собственных клиентов еще перед тем, как сведения о них вносятся в регистры общедоступной информации. Это, к примеру, поверенные в делах (бракоразводные дела, наследство и т.п.), налоговые консультанты, бухгалтеры, компании-распорядители недвижимости, банки и кредитно-денежные учреждения и т.д. В случае, если вам знаком данный круг, дайте знать, что вы инвестор, желающий купить недвижимость. У них именно может оказаться клиент, что пожелал поскорее реализовать собственную собственность. Всего-то и требуется один.
Отбирая кандидатов из всех девяти источников «мотивированных» продавцов, возможно наткнуться не на один вариант, талантливый привести вас к по-настоящему хорошей сделке. Но что делать дальше, по окончании того, как вы нашли подходящего кандидата? Как выяснить, что предлагаемая им собственность стоит затраченных упрочнений? Вы, быть может, слышали, что при подборе подходящей для приобретения недвижимости принципиально важно учитывать три вещи: расположение, местоположение и местоположение. Шутки в сторону, принципиально важно проанализировать пять качеств:
- Как мотивирован, либо уступчив, продавец.
- Расположение.
- Финансирование — включая оплату наличными и оплату в долгую рассрочку.
- Физическое состояние недвижимости.
- Цена.
Благоприятное сочетание всех перечисленных качеств формирует то, что именуют хорошей сделкой. Я создал несложную рейтинговую совокупность, разрешающую достаточно объективно выбирать недвижимость для хорошей приобретения. Каждому из пяти перечисленных качеств присваивается оценка от 1 до 3 баллов, где 1 соответствует оценке «неудовлетворительно», а 3 — оценке «превосходно». В случае, если недвижимость набирает в сумме менее 12 баллов, вопрос о ее приобретении срочно снимается, и поиск длится. См. оценочную таблицу 8.1 и анкету BargainFinder (табл. 8.2).
Предположим, что вы нашли дом, обладатель которого живет совсем в другом месте. У него отчаянное положение, и он хочет реализовать дом как возможно скорее. Вы звоните ему и задаете вопросы по каждому из пяти качеств анализа недвижимости на пригодность. Скажем, по нюансу уступчивости продавца недвижимость тянет на 3 балла, на 2 балла — по расположению, на 3 балла — по методу финансирования (потому, что продавец не требует оплаты наличными и согласен реализовать в рассрочку, став держателем закладной), на 1 балл — по состоянию (дом в плохом состоянии), на 2 балла — по цене, снабжая неспециализированный счет в 11 баллов. Не забывайте, недвижимость обязана собрать не меньше 12 баллов, дабы у вас появился настоящий интерес в ее приобретении. Совершённый рейтинг посоветует вам, по каким вопросам направляться совершить дополнительные переговоры. В отечественном примере вам или нужно попросить опустить цену, или уговорить продавца совершить ремонт дома перед тем, как вам его реализовать.
ТАБЛИЦА 8.1. Пять качеств анализаОЦЕНКА РАЗНЫХ Качеств НЕДВИЖИМОСТИ
| «Низкая» | «Средняя» | «Отличная» | |
| 1. Как мотивирован и уступчив продавец | 1 балл Не идет на уступки в отношении цены либо условий «Либо берите, либо поищите в другом месте» Не испытывает недостаток в срочной продаже. Не проявляет озабоченности вовсе. Не сомневается в себе | 2 балла Может пойти на незначительные уступки в отношении цены. Испытывает недостаток в наличных для приобретения нового дома. Испытывает недостаток в наличных для оплоты квитанций и т.п Может дать согласие на держание второй закладной на малую сумму, но в целом с подозрением относится к необыкновенным сделкам. | 3 балла Испытывает недостаток в наличных на срочные дела, к примеру, на оплату долгов и т.п. Либо не испытывает недостаток в наличных вовсе, озобочен проблемами, налоги, неумение распорядиться недвижимостью, перевод в второе место, развод. Пенсионер, желающий поменять жилье, но не который нуждается остро в наличных. Уступчив в отношении условий и цены |
| 2. Расположение | 0 баллов обладателю нечем гордиться Мусор но улице перед домом. Высокая преступность в районе Магазины поблизости отсутствуют Деградирующий район. Закинутые либо заколоченные дома. Вблизи больших транспортных магистралей, промышленных территорий. Вдоли от цивилизованной судьбы, отсутствие наложенного сообщения | 2 балла Чистый ройон со ветхими постройками. Вблизи торговых комплексов, церквей, учебных заведений и тп. Для жильцов со средним достатком, из рабочего класса. Быстроразвивоющийся ройон с модернизированными зданиями. Более-менее привлекательные районы в ветхом городе. | 3 балла Легкий доступ к торговым комплексам и районом рабочий активности. Пригородные районы для среднего класса. На негромких улицах. Совершенный вариант — в тупиках упиц. Недвижимость по соседству одной ценовой категории Довольно много зелени и прекрасный ландшафт. Альтернатива — ройон домов ультрасовременной постройки. В случае, если центральный район города, то районы для высшего класса. |
| 3. Финансирование | 1 балл Более 15 процентов наличной оплаты. Продавцу необходимы наличные и в размере, максимально близком к величине выкупленной собственности Либо недвижимость обещает не приносить доходов ближайшие два года. Либо обещают быть отсроченные большие выллаты менее чем через три года от даты сделки. Разглядывайте лишь при отличной цены | 2 балла Требуется финансирование через кредитно-денежное учреждение с наличной оплатой в размере до 15% Подразумевается проверки кредитоспособности. Надежный залог под часть авонсового платежа (большой процент, высокие месячные выплаты) Продавец согласен но выплату в рассрочку маленьких сумм. Большие выплаты — менее чем через 5 лет | 3 балла Наличный авонс менее 5%. Продавец согласен на выплату в россрочку практически всей суммы на более удачных, чем предлагает банк, условиях. Отсрочка больших выплат но не меньше чем 7 лет. Хорошее сальдо в течение первого года по окончании сделки. Сделка по договору, без проверки кредитоспособности. |
| 4. Цена | 1 балл На 10% и выше процентов разумной рыночной цены. Разглядывайте лишь при отличных условий финансирования. | 2 балла В пределах ±5% от рыночной стоимости. | 3 балла На 10% и более ниже рыночной цены |
| 5. Физическое состояние | 1 балл Разглядывайте лишь в случав отличной цены Требует большого внесения и косметического ремонта изменений структуры. Как минимум 10% цены сделки будет срочно израсходовано на превращение недвижимости в пригодную для сдачи. Произведенный ремонт не повлияет существенно но арендную плоту, потому, что иэначольно недвижимость запланирована на малообеспеченных жильцов. Ремонт не обеспечит удорожания недвижимости на более чем 10% от цены сделки. В большинстве случаев речь заходит о недвижимости с нехорошим расположением. При хорошего расположения, ремонт, ввиду большой цены, кроме этого не ведет к удорожанию недвижимости, а только делает ее пригодной для сдачи. В большинстве случаев рассматривается как требующая достаточно большой наличной оплаты (хотя бы на ремонт) и без особенных возможностей но удорожание. | 2 балла Речь заходит, первым делом, о модернизированной недвижимости. Косметический ремонт может потребоваться, но не срочно. Цена ремонта не превысит 5% суммы сделки. Улучшения косметического свойства срочно приводят к удорожанию недвижимости и делают ее более привлекательной для потенциальных жильцов и будущих клиентов. Структурных доработок практически не нужно (в случае, если вовсе необходимы), только малярные роботы, обустройство приусадебной почвы и проч. недорогой ремонт. Этот тип недвижимости не нужно брать. в случае, если клиент не имеет времени либо возможностей для организации ремонтных работ. Такая недвижимость может самый доходить для извлечения кратковременной прибыли. Нехороший дом в хорошем районе | 3 балла Новая недвижимость либо ветхая, но сравнительно не так давно модернизированная. Без видимых неприятностей, чистота, порядок в и снаружи. Ухоженный приусадебный участок. Заменена канализация и электропроводка. Возможно домом, в котором был произведен капремонт и от которого обладатель хочет избавиться по устраивающей вас цене. Ремонт не нужно, недвижимость готова для вселения жильцов. Хорошая недвижимость, не дающая слово неприятностей в будущем. |
Оцените недвижимость, присваивая ей баллы по каждому из перечисленных факторов.
В случае, если сомневаетесь, какой балл присвоить, в любой момент выбиройте нижний из двух вероятных.
Сложите полученные баллы.
Нижний приемлемый суммарный балл образовывает 9, большой — 15.
Неопытные клиенты склонны выбирать недвижимость, собравшую в сумме 9, 10 либо 11 баллов.
Умелые клиенты берут недвижимость, собравшую сумму баллов 12, 13, 14 либо 15.
СУММА БАЛЛОВ: ____________
ТАБЛИЦА 8.2. Анкета оценки недвижимости BorgainFinder, составленная Робертом Алленом
Анкета оценки недвижимости • Копиментормм по ходу инспектирования
Посетите www.multiplestreamsofincome.com, дабы скопировать готовую для печати анкету. Главное слово: BorgoinFinder.
Имеется четыре правила, которым нужно направляться, применяя разглядываемую рейтинговую совокупность:
Проанализируйте все на бумаге, перед тем как отправляться осматривать недвижимость. Ни при каких обстоятельствах не отправляйтесь для осмотра объекта вероятной приобретения без нужного рейтинга, подтверждающего, что недвижимость владеет потенциалом для предмета хорошей сделки. У вас нет возможности тратить время на «консервативных» агентов и незаинтересованных продавцов по продаже недвижимости.
Не нужно «влюбляться» в получаемую недвижимость. Не забывайте о том, что вы планируете продать данную недвижимость непременно. Смотрите на дело сугубо фактически.
Не опасайтесь задавать продавцам вопросы довольно их недвижимости. Кроме того в случае, если вопросы смогут показаться неделикатными. К примеру, спросите у продавца: «Простите, само собой разумеется, за нескромный вопрос, но как вы собираетесь поступить с вырученными от сделки средствами?» Иными словами, что он планирует сделать с взятым за реализованный дом деньгами? Вам, творчески мыслящему инвестору, нацеленному на решение проблем вторых людей с пользой для себя, было бы полезно узнать ответ на данный вопрос.
Не забывайте о том, что сторона, первая назвавшая конкретную сумму, проигрывает. Задавая продавцу вопросу по телефону, старайтесь не именовать конкретных сумм. В любой момент ожидайте, пока продавец сам не скажет вам ожидаемую им сумму. Это одно в состоянии сэкономить вам тысячи долларов.
В случае, если недвижимость взяла достаточно высокую оценку в соответствии с вашему рейтингу, совершённому на базе телефонных переговоров, вы имеете возможность приступить к яркому осмотру ее на месте. Осматривая недвижимость, направляться контролировать все факты, сказанные вам по телефону, удостоверяться во всем собственными глазами. Вы убеждаетесь, что район таков, каким его обрисовывали. Вы еще раз задаёте вопросы про цену. Вы собственными глазами убеждаетесь в физическом состоянии недвижимости, еще раз уточняете вопросы финансирования, убеждаетесь в готовности продавца идти на ваши условия. Одно дело присвоить баллы недвижимости на основании рассказа о ней по телефону, второе — конкретно осмотреть ее.
Кстати, я неизменно советую, перед тем как покупать что-либо, поискать в «Желтых страницах» авторитетную компанию по оценке недвижимости и попросить ее подготовить вам подробный отчет по интересующей вас недвижимости. Они учтут состояние канализации, электропроводки, крыши, фундамента, также как и многие другие подробности, каковые вы, вероятнее, упустите из виду. Это стоит той пары сотен американских долларов, каковые вам потребуется выложить за эту услугу. Но постоянно пытайтесь сделать это частью затрат, каковые согласно соглашению понесет продавец. Возможно не ждать проведения данной инспекции до начала переговоров, но необходимо осуществить ее частью ваших условий, указав, к примеру, что до проведения аналогичной инспекции за счет продавца подписание соглашения с вашей стороны не представляется вероятным. В случае, если на протяжении инспекции обнаружится масса неучтенных недочётов, вы сможете одновременно с отказаться от собственного предложения.
В случае, если по окончании осмотра недвижимости она так же, как и прежде набирает хорошие баллы в соответствии с рейтингу Bargain-Finder, переходите к следующему этапу.