УПРАВЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ТЕРРИТОРИЯМИ
Методические указания
Петербург
УДК 332.64
Критик канд. соц. наук, доцент В. С. Иванов (СПбГАСУ)
Управление муниципальными территориями: способ. указания/ сост. И. В. Дроздова; СПбГАСУ. – СПб., 2013. – 21 с.
В пособии изложена методика исполнения курсового проекта, приведена структура работы, находятся советы по защите и оформлению курсового проекта. Пособие предназначено для студентов, изучающих дисциплину «Управление муниципальными территориями».
Предназначены для бакалавров по исполнению курсового проекта по направлению подготовки 311100 – Муниципальный кадастр.
Библиогр.: 8 назв.
© Петербургский национальный
архитектурно-строительный университет, 2013
ВВЕДЕНИЕ
Рациональное применение муниципальных территорий определяется совокупностью управления земельными ресурсами, которая связана с определением права собственности на муниципальные почвы, совершенствованием совокупности управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления муниципальный недвижимостью между разными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной цены почвы, проведением оценки муниципальных земель и и развитием их рынка.
Рыночная цена земельных участков складывается в ходе предложения и взаимодействия спроса, каковые формируются под влиянием разных групп факторов:
1) экономические факторы, зависящие от экономической ситуации и макроэкономического состояния в регионе;
2) социальные и демографические факторы;
3) факторы, обусловленные национальным регулированием рынка почвы;
4) факторы, отражающие влияние и физические характеристики участка экологии.
Определение рыночной цене земельного надела осуществляется на базе трех подходов: сравнительного, прибыльного и затратного.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ Определения и ТЕРМИНЫ
Объект оценки – не изъятые из оборота земельные наделы.
Земельный надел – часть поверхности почвы (а также почвенный слой), границы которой обрисованы и удостоверены в соответствии с правилами.
Улучшения земельного надела – строения, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного надела, и результаты иных воздействий и работ (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные чертей земельного надела.
Рыночная цена объекта оценки – самая вероятная цена, по которой объект оценки возможно отчужден на открытом рынке в условиях борьбы, в то время, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные события.
Способ оценки – метод расчета цены объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется цена объекта оценки.
Цена — финансовая сумма, предлагаемая либо уплаченная за объект оценки либо его аналог.
Аналог объекта оценки – сходный по главным экономическим, материальным, техническим и вторым чертям объекту оценки второй объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Земельная рента – доход, приносимый земельным наделом.
1.СТРУКТУРА и СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Содержание курсового проекта.Выполнить оценку рыночной цене земельного надела, расположенного в Петербурге, на базе сравнительного, прибыльного и затратного подходов.
Данные.Земельный надел выбирается посредством региональной информационной совокупности «Геоинформационная совокупность Петербурга» (http://rgis.spb.ru)
Правила оценки рыночной цене земельного надела.
1. Полезности – рыночную цена имеют земельные наделы, каковые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.
2. предложения и Спроса – рыночная цена земельного надела складывается в следствии взаимодействия спроса и рыночного предложения и покупателей конкуренции и характера продавцов.
3. Замещения – рыночная цена земельного надела не имеет возможности быть больше самые вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
4. Ожидания – величина рыночной цене земельного надела зависит от ожидаемой величины, вероятности и срока получения ренты от него.
5. самоё эффективного применения – рыночная цена земельного надела определяется, исходя из его самоё вероятного применения, являющегося физически вероятным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, денежно осуществимым, в следствии чего цена земельного надела будет большой.
Способы оценки.
Сравнительный подходк оценке – это совокупность способов оценки цены, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о стоимостях сделок с ними. Подход основан на правилах замещения, полезности, предложения и спроса. В рамках данного подхода употребляются способы сравнения (продаж), выделения, распределения.
Этапы сравнительного подхода:
1) Анализ тенденций и состояния рынка, определение объектов, самые сопоставимых с оцениваемым.
2) проверка и Сбор достоверности информации о продаваемых либо сравнительно не так давно реализованных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3) Корректировка стоимостей продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4) Определение цены объекта оценки методом согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов.
Главные параметры выбора объектов-аналогов:
1) Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности является разницей между рыночной и договорной арендной платы.
2) Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки нужен тщательный анализ, из-за которого вносится поправка.
3) Условия продажи и время продажи.
4) Расположение.
5) Физические характеристики.
Способ сравнения (продаж) употребляется для оценки земельных участков, занятых сооружениями и строениями (застроенных участков), и земельных участков, не занятых сооружениями и строениями (незастроенных земельных участков).
Условие применения способа – наличие информации о стоимостях сделок с земельными наделами, являющихся аналогами оцениваемого. При отсутствии точной информации о стоимостях сделок с земельными наделами допускается применение стоимостей предложений.
Пример
Нужно выяснить рыночную цена свободного земельного надела по состоянию на 01.01.2013 года, расположенного в районе жилой застройки города. Площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона.
Ответ
Для сравнения выбрано 4 участка, реализованных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 1.
Таблица 1 — Чёрта сравниваемых земельных участков
| Характеристики | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Время продажи, мес./год | 01/11/2012 | 01/08/2012 | 01/05/2012 | 01/07/2012 |
| Условия финансирования | Безналичный расчет, личные средства | Безналичный расчет, личные средства | Безналичный расчет, личные средства | Безналичный расчет, оплата с рассрочкой |
| Условия продажи | Не распознано | Не обычный срок продажи (2 месяца) | Не распознано | Не распознано |
| Расположение | Район жилой застройки | Административно-деловой центр | Промышленный район | Район жилой застройки |
| Физические характеристики | Не распознано больших различий | Не распознано больших различий | Рельеф поверхности неровный | Не распознано больших различий |
По остальным элементам сравнения участки не имеют значительных различий.
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены в табл. 2.
Таблица 2. — Результаты корректировки цены сравниваемых участков
| Элементы сравнения | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Цена за 0,10 га, млн. руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на право собственности | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Корректировка на условия финансирования, руб. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на особенные условия продажи | +10% | |||
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,35 | 1,19 | 1,23 |
| Корректировка на время продажи | +0% | +1% | +8% | +10% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,36 | 1,28 | 1,35 |
| Корректировка на расположение | +0% | -5% | +10% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,41 | 1,35 |
| Корректировка на физические (геологические) условия | +0% | +0% | +2% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,43 | 1,35 |
По окончании введения поправок диапазон стоимостей по сопоставимым земельным наделам составил от 1,29 млн. руб. до 1,47 млн. руб. за 0,1 га. Цена 0,1 га оцениваемого участка выяснена как среднее значение и образовывает 1,38 млн. руб. Следовательно, цена участка площадью 0,2 га составит 2,76 млн. руб.
Способ выделения употребляется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения способа – наличие информации о стоимостях сделок либо предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя подобные земельные наделы. Наряду с этим сравниваемые земельные наделы должны иметь однообразный размер.
Этот способ используется, в большинстве случаев, при определении цены земельного надела, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки).
Пример
Единый объект недвижимости представляет собой типовое здание и земельный участок площадью 985 кв.м. Цена кв.м. единого объекта недвижимости, определенная способом сравнительных продаж, образовывает 0,54 млн. рублей. Год постройки строения – 1980. Дата проведения оценки – 2013 г. Нужно выяснить рыночную цена земельного надела.
Ответ
Рыночная цена единого объекта недвижимости составит:
985 • 0,54 = 531,9 миллионов рублей
Накопленный износ рассчитывается по следующей формуле:
• (1)
где – накопленный износ;
– действенный возраст объекта оценки;
Действенный возраст объекта оценки принимается равным его фактическому возрасту при условии обычной технической эксплуатации по правилам и соответствующим нормам, и надлежащего состояния и напротив.
–экономический срок судьбы объекта оценки.
Экономический срок судьбы равен сумме фактического возраста и оставшегося действенного возраста. Экономический срок судьбы принимается равным нормативному при условии надлежащего использования объекта и технического состояния оценки.
Накопленный износ строения составит 41 %
Анализ рынка продемонстрировал, что затраты на создание улучшений составят 0,59 рублей/кв м
Рыночная цена объекта оценки составит:
985 • 0,59 • (100 — 41) = 33,9 миллионов рублей
Цена земельного надела составит:
53,19 – 33,9 = 19, 3 миллионов рублей
Способ распределенияиспользуется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения способа:
– наличие информации о стоимостях сделок либо предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя подобные земельные наделы;
–наличие информации о самая вероятной доле цены земельного надела в рыночной цене единого объекта недвижимости;
– соответствие улучшений земельного надела самоё эффективному применению.
Пример
Цена продажи единого объекта недвижимости, воображающего типично застроенный земельный надел, образовывает 57,43 млн. руб. Нужно выяснить цена земельного надела, входящего в состав единого объекта недвижимости.
Ответ
Цена подобных объектов оценки представлена в табл. 3.
Таблица 3 – Цена подобных объектов недвижимости
| Цена земельного надела, млн. руб. | Цена единого объекта оценки, млн. руб. | Доя стоимости земельного надела |
| 13,6 | 63,2 | 0,21 |
| 12,1 | 54,8 | 0,22 |
| 13,4 | 59,3 | 0,23 |
Среднее значение доли цены земельного надела в стоимости единого объекта недвижимости образовывает 0,22.
Цена земельного надела составит:
57,43 • 0.22 = 12,63 миллионов рублей
Прибыльный подход используется для определения цены оцениваемого участка, талантливого приносить доход в будущем в течении определенного срока его эксплуатации. Цена является суммой приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих выручки и доходов от продажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания. В рамках данного подхода употребляются способы капитализации земельной ренты, остатка для почвы и предполагаемого применения
Этапы прибыльного подхода:
1) Расчет валового дохода от применения объекта на базе анализа текущих тарифов и ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.
2) Оценка утрат от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на базе анализа рынка.
3) Расчет затрат, которые связаны с объектом оценки:
– операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
– фиксированных – затраты на обслуживание задолженности по кредиту (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
– резервы – издержки на приобретение (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Способ капитализации земельной ренты используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения способа – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного надела.
Пример
Надел земли сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных затрат на арендатора за 300 тыс. руб. в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12 %. Нужно выяснить рыночную цена земельного надела.
Ответ
Рыночная цена земельного надела, определенная способом капитализации земельной ренты, составит:
(2)
где – рыночная цена земельного надела;
– размер годовой ренты;
– коэффициент капитализации.
Рыночная цена земельного надела составит 2,5 млн. руб.
Способ остатка для землиприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения способа – возможность застройки оцениваемого земельного надела улучшениями, приносящими доход либо возможность коммерческого применения земельного надела, приносящего доход.
Пример
Рыночная цена строения, определенная в рамках затратного подхода, образовывает 15 млн. руб., срок эксплуатации строения – 80 лет, ставка дохода – 15% годовых. Коэффициент капитализации образовывает 10%. Чистый операционный доход образовывает 2,85 млн. руб. в год. Нужно выяснить рыночную цена земельного надела.
Ответ
1) Определим коэффициент капитализации для строения с учетом срока эксплуатации строения в течение 80 лет:
(3)
где – коэффициент капитализации;
– ставка дохода;
– срок эксплуатации строения.
Коэффициент капитализации составит 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к строению:
(4)
где – чистый операционный доход от применения строения;
– цена строения;
– коэффициент капитализации для строения.
Чистый операционный доход от эксплуатации строения составит 2,4 млн. руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному наделу:
(5)
где – чистый операционный доход от эксплуатации земельного надела;
– чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости;
– чистый операционный доход от эксплуатации строения.
Чистый операционный доход от эксплуатации земельного надела составит 0,41 млн. руб.
4) Определим цена земельного надела методом капитализации части дохода от эксплуатации земельного надела:
(6)
где – цена земельного надела;
– доход от эксплуатации земельного надела;
– коэффициент капитализации для земельного надела.
Цена земельного надела составит 4,12 млн. руб.
Способ предполагаемого использованияприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения способа – возможность застройки оцениваемого земельного надела улучшениями, приносящими доход. Способ может использоваться при оценке любого земельного надела, у которого имеется возможность развития (обустройства).
Пример
Нужно оценить массив почвы неспециализированной площадью 120 соток, что застройщик собирается разделить на 10 участков, площадью 12 соток любой. Предполагаемая цена продажи одного участка 150 тыс. руб. Издержки, которые связаны с эксплуатацией земельного надела, представлены в табл.4.
Таблица 4 – Издержки, которые связаны с эксплуатацией земельного надела
| № п/п | Наименование издержек, тыс. руб. | Сумма, тыс. руб. | Период затрат |
| 1. | Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование | 1-ый год | |
| 2. | Управление, охрана, контроль | каждый год | |
| 3. | прибыль подрядчика и Накладные расходы | 1-ый год | |
| 4. | Маркетинг | каждый год | |
| 5. | Текущие затраты (налоги, страхование) | каждый год | |
| 6. | Прибыль предпринимателя | каждый год |
Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.
Определим текущую цена финансового потока доходов (табл. 5).
Таблица 5 – Текущая цена финансового потока доходов
| Кол-во реализованных земельных участков, шт. | |||
| Годовой доход, тыс. руб. | |||
| Фактор дисконтирования | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая цена потока доходов, тыс. руб. | 708,68 | 379,65 | 225,98 |
| Суммарная цена доходов, тыс. руб. | 1314,31 |
Определим текущую цена финансового потока затрат (табл. 6).
Таблица 6 – Текущая цена финансового потока доходов
| Затраты, тыс. руб. | |||
| Фактор дисконтирования | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая цена потока затрат, тыс. руб. | 375,13 | 98,71 | 88,13 |
| Суммарная цена затрат, тыс. руб. | 561,97 |
Цена земельного надела, определяемая как разность текущей цене финансового потока доходов и текущей стоимости финансового потока затрат, составит 752,34 тыс. руб.
Затратный подход основан на определении затрат, нужных для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Он основан на правилах замещения и самоё эффективного применения. В рамках затратного подхода применяют способы остатка и выделения для почвы.
По окончании определения рыночной цене земельного надела с применением разных способов оценки нужно осуществить согласование взятых стоимостных показателей и выяснить итоговую цена объекта. Наряду с этим направляться учитывать, что любой из подходов имеет собственные сильные и не сильный стороны при применении к конкретной обстановке. В большинстве случаев, один из подходов считается базисным, два вторых употребляются для корректировки взятых результатов. Пример согласования результатов оценки рыночной цене земельного надела приведен в табл. 7.
Таблица 7 – Согласование результатов оценки рыночной цене земельного надела
| Подходы к оценке земельного надела | Цена земельного надела, тыс. руб. | Весовой коэффициент |
| Сравнительный | 6390,28 | 0,75 |
| Прибыльный | 5089,18 | 0,15 |
| Затратный | 4084,8 | 0,10 |
| Средневзвешенная рыночная цена | 5914,4 | 1,0 |
Для каждого из подходов выбирается вес. Наряду с этим учитываются применимость и значимость каждого подхода к конкретной обстановке. Главные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достаточность и достоверность применяемой для оценки информации, соответствие виду и характеру применения земельного надела.
Структура работы. Курсовой проект представляет собой пояснительную записку, которая обязана включать следующие элементы:
• титульный лист;
• содержание;
• введение;
• главную часть;
• заключение;
• перечень литературы;
• приложения.
Рекомендуемый количество пояснительной записки курсового проекта образовывает 40-45 страниц формата А4.
Титульный лист есть первой страницей работы. Пример его оформления приведен в прил. 1.
Содержание включает перечисление всех разделов, подразделов (если они имеют наименования) с указанием номеров страниц, с которых начинаются указанные элементы.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, цель и задачи, объект и предмет изучения, дается обзор использованной литературы. По количеству введение не должно быть больше 1-2 страниц.
В основной части рекомендуется выделить три раздела, в каждом из них — подразделы. Все разделы должны быть взаимосвязаны, непременно обязана прослеживаться логика успехи поставленной цели. Любой раздел обязан заканчиваться краткими выводами.
Главная часть работы состоит, в большинстве случаев, из трех логически связанных частей, любая из которых подразделяется на подразделы и разделы.
В теоретической части излагаются главные подходы к оценке рыночной цене земельного надела: определяется специфика земельного надела как объекта оценки, нормативно-правовое обеспечение оценки земель, рассматриваются главные способы оценки рыночной цене земельного надела. Количество теоретической части обязан составлять 12-15 страниц.
В аналитическойвыполняется анализ объекта оценки. Количество аналитической части обязан составлять 10-12 страниц.
В проектной частина базе изученных и обоснованно выбранных способов оценки рыночной цене согласования и земельного участка взятых стоимостных показателей определяется итоговая цена объекта оценки. Количество аналитической части обязан составлять 8-10 страниц.
В заключении формулируются выводы, характеризующие степень ответа тех задач, каковые ставились при написании курсового проекта. Осуществляется оценка взятых результатов. Количество заключения обязан составлять 1-2 страницы.
Перечень литературысодержит библиографическое описание учебных пособий и учебников, монографий, статей, нормативно-правовой документации, инструктивных и методических материалов, электронных ресурсов, каковые употребляются для исполнения курсового проекта.
В приложениявыносятся вспомогательные либо дополнительные иллюстративные материалы (статистику, результаты промежуточных расчетов, рисунки и графические схемы).