Принципы формирования доходов и расходов и финансовых потоков в управлении недвижимостью

Ответственной экономической чёртом прибыльного объекта недвижимости есть «рентный доход», генерируемый улучшениями и земельным участком.

Рента и арендная плата на рынке недвижимости это функция

Q=f (L, K)

Эта же формула в полной мере должна быть применена и для описания сотрудничества почвы и вне земельных факторов производства. В этом случае?

L – почва,

K – вне земельные факторы производства.

Одинаковый итог производства должна быть достигнут с применением разных разработок, любая из которых представляет собой определенную комбинацию факторов производства. Если мы применим приведенные положения к предмету экономики объекта недвижимости, то бывают сделаны следующие выводы. Одинаковый количество продукции (площадь создаваемых сооружений и зданий) должна быть обеспечен за счёт разных комбинаций указанных факторов исходя из выбора варианта застройки, используемых планировочных ответов, технологий и строительных материалов.

По отношению к почва, как и по отношению к вне земельным факторам справедливо положение об убывании предельной производительности одного фактора производства при неизменности другого.

По мере приложения к почва все новых порций капитала прирост выручки (цены объектов недвижимости) будет понемногу уменьшаться и, в конечном итоге, может оказаться ниже издержек (затрат) что и будет означать достижение максимальных и действенных масштабов вложения капитала в почву.

Целью производства для производителя (застройщика) есть максимизация эффективности вложений капитала в почву, что требует оптимального распределения средств между разными факторами производства.

Изюминкой сферы недвижимости есть то, что земельные наделы как следует отличаются друг от друга, так что переход от меньшего количества почвы, применяемого при создании объектов недвижимости, к большему вероятен, в большинстве случаев, при удалении от центра города, так что это перемещение будет означать и понижение выручки от продажи единицы недвижимости (кв. метра, к примеру).

направляться обратить внимание на то, что соотношения вкладов почвы и вне земельных факторов в значительной степени определяются действующими градостроительными нормативами, каковые регламентируют такие параметры как площадь застройки, коэффициент применения территории, соотношение между площадью земельного надела и высотой строений и пр.

Значительной изюминкой ренты есть то, что рента входит в состав цены продукта иным образом, чем прибыль и зарплата.

Высокая либо прибыль и низкая зарплата на капитал являются обстоятельством большой либо низкой цены; наоборот, больший либо меньший размер ренты — итог уровня цены. Величина ренты зависит от величины цен на продукцию.

Рента должна быть выяснена как отличие между издержками и ценой продукта (включая обычную прибыль).

R =V-(K+L)- r(K+L)

R-рента

V-стоимость продукта (к примеру, объекта недвижимости)

K,L- труд и капитал (вне земельные факторы производства)

r- барьерная (приемлемая) ставка капитализации (ставка доходности) для вне земельных факторов).

Свойство почвы приносить ренту определяет сокровище, а следовательно, и цену почвы?

M = R/i

M — цена почвы,

i – приемлемая ставка доходности для потенциального приобретателя почвы.

Чистая, неспециализированная (валовая), распределенная и процентная рента. Исчисление арендной платы может базироваться на правилах чистой либо неспециализированной ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все затраты по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая есть чистым доходом от недвижимости.

Чистая рента = возврат капитала + доход на капитал (арендный процент)

При неспециализированной ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все затраты по содержанию объекта несет арендодатель.

Неспециализированная рента = возврат капитал + арендный процент + возмещение затрат по содержанию помещений.

направляться иметь в виду, что чистая и неспециализированная рента — ??? базисные противостоящие друг другу понятия, и на их базе существует довольно много конкретных способов расчёта арендной платы исходя из конкретной экономической обстановки, арендатора и позиций арендодателя.

Так, в качестве третьего варианта частенько именуют «распределенную ренту», при которой в арендную плату включается часть операционных издержек, а остальные арендатор оплачивает дополнительно (либо сам делает нужные работы).

Кроме чистой и неспециализированной ренты, принципиально важно обратить внимание на выделение в качестве особенной разновидности процентной ренты, которая достаточно активно используется при сдаче в аренду торговых помещений. Сущность процентной ренты пребывает в том, что вся арендная плата? которую арендатор обязан выплачивать арендодателю, разбивается на две части? постоянную и переменную (которая является частью от количества товарооборота арендатора).

Контрактная и рыночная арендная плата. Контрактная арендная плата (контрактная рента) – уровень арендной платы, зафиксированный в соглашении аренды. Рыночная арендная плата (рыночная рента) – уровень арендной платы, складывающийся в любой этот момент времени на рынке.

Расчет площадей строения при установлении арендной платы (приложение). Чаще всего при проведении расчетов оперируют следующими понятиями?

Площадь строения — полная внутренняя площадь строения, включая подвалы, технические этажи, чердаки и пр.

Арендная площадь строения – полная внутренняя площадь строения, не считая площади вертикальных проемов ( лестницы, лифты).

Нужная площадь строения – площадь, конкретно занимаемая арендаторами, не считая неспециализированных для всех арендаторов помещений – коридоры, уборные и др..

Рентабельная площадь в расчете на арендатора – в большинстве случаев, это арендная площадь, которая для каждого арендатора рассчитывается с применением коэффициента? учитывающего его долю в применении неспециализированной площади, дешёвой всем арендаторам.

Для расчёта рентабельной площади арендатора предлагается применяемую арендатором площадь умножать на коэффициент «рентабельная площадь (арендуемая) / нужная (применяемая) площадь» (коэффициент R/U).

В качестве показателей, отражающих эффективность применения объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода методом сдачи в аренду, в большинстве случаев, рассматриваются чистый операционный доход и чистый валовой доход. Наряду с этим для понимания их очень принципиально важно кроме этого разглядеть такие показатели как потенциальный валовой (либо рентный) доход, действенный валовой доход, операционные затраты (издержки).

Потенциальный валовой доход(ПВД; PGI) – возможно вероятный доход в виде рентных поступлений, что может принести объект недвижимости при стопроцентной занятости в течение всего периода владения. ПВД – гипотетическая величина, потому, что не учитывает утраты, появляющиеся в связи с неполной занятостью потери и объекта, появляющиеся в связи со сменой арендаторов. Расчет ПВД направляться осуществлять с учетом уровня контрактных и рыночных ставок арендной платы.

Реально приобретаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к понижению ПВД.

Первым делом, постоянно существуют периоды времени, в то время, когда объект выясняется временно незанятым по обстоятельствам смены арендаторов. По данной причине очень принципиально важно внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На базе анализа рыночной информации о оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции возможно оценить эту величину.

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

В-третьих, как мы знаем, что каждый год часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает собственную задолженность по оплате аренды.

Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковки, предоставление одолжений связи (к примеру, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление одолжений по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления для того чтобы рода одолжений образуют другие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Управляющий может значительно снизить утраты от незанятости помещений либо неоплаты аренды за счёт тщательной договорной работы.

Так, если в соглашениях аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных взаимоотношений за определенное время до съезда, то это дает возможности управляющему заблаговременно начать работу по привлечению вторых арендаторов, что уменьшает сроки незанятости помещений.

Настоящий (действенный) валовой доход (ДВД, EGI) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, утрат от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, других доходов от объекта недвижимости. За счёт действенного валового дохода должны быть компенсированы операционные затраты.

Операционные затраты (ОР,OC) — затраты на обеспечение обычного функционирования объекта в соответствии с его назначением и обеспечение воспроизводства настоящего валового дохода. Неспециализированный принцип включения либо не включения тех либо иных фактических затрат, каковые несет хозяин либо управляющий объекта? в состав операционных затрат пребывает в том, относятся ли они к объекту как таковому либо связаны с конкретным хозяином, конкретными условиями приобретения им объекта. В операционные затраты включаются фактические затраты, связанные конкретно с объектом. На базе учета операционных затрат возможно перейти к чистому операционному доходу. Чистый операционный доход имеется отличие между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – настоящий валовой доход за минусом операционных отчислений и расходов на оборудования элементов и замещение здания, срок работы которых менее срока экономической судьбе строения.

Уровень операционных затрат прямо воздействует на величину чистого операционного дохода, а, следовательно и прибыли от объекта недвижимости. Наряду с этим, к тому же, качество и уровень операционных затрат прямо воздействуют на привлекательность помещений для их пользователей, а, следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

На базе показателя чистого операционного дохода бывают образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) либо чистый валовой доход (ЧВД).

Чистый валовой доход ( поток денежных средств до налогообложения) образуется методом вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, и затрат на восстановления изношенного капитала (амортизации)?

ЧВД = ЧОД – амортизация – обслуживание долга

На основании показателя чистого валового дохода должна быть выяснена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на личный капитал (чистой прибылью)?

ДСК = ЧВД – налоги на прибыль

расчёт и Формирование совокупности показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, есть базой для принятия инвестиционных ответов, (к примеру, о приобретении, преобразовании либо перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта? об эффективности работы управляющего и т.д.

К тому же, сам по себе он еще не предоставляет хватает информации для принятия действенных управленческих ответов. Оценить, как действенно либо неэффективно управление объектом, возможно двумя главными дорогами?

— через сравнение показателей, отражающих расходы и доходы по этому объекту с подобными (нужно, лучшими) рыночными данными;

— через сравнение фактических показателей с модельными данными, каковые бывают взяты на базе анализа наилучшего и самоё эффективного применения недвижимости.

Одним из неспециализированных показателей эффективности применения объекта недвижимости есть величина годовой неспециализированной нормы рентабельности (доходности) капитала.

Норма рентабельности (неспециализированный коэффициент рентабельности — ОКР) всего инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, взятого от объекта недвижимости к неспециализированной сумме средств, положенных в этот объект (при условии типичности вложений к рыночной цене данного объекта недвижимости). Этот показатель для целей оценки эффективности возможно сравнить с показателем, вычисленным на базе ННЭИ для данного объекта либо со среднерыночным коэффициентом капитализации для объектов недвижимости данного назначения.

Критерием эффективности своевременного управления объектом будет соотношение ОКР=ОКРннэи либо ОКР?Ro наряду с этим должно выполняться соотношение ОКРннэи?Ro. Большую величину ОКР возможно взять достигая максимально большого уровня значения величины настоящего (действенного) валового дохода, за счёт минимизации утрат от недозагрузки и повышения арендных поступлений, и минимизируя величину коэффициента операционных затрат KОР=ОР/ЭВД. Наряду с этим очень принципиально важно кроме этого обращать внимание на соответствие КОР среднерыночным данным.

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Из данных, приведенных в таблице, видно, что если бы стоимости формировались бы на базе издержек на лучших землях и средних, то на нехороших почвах хозяйствовать невыгодно Благодаря этого цены на продукцию поднимаются и делается выгодно применять нехорошие почвы.

Так,

1) издержки на нехороших почвах лежат в базе цены на продукцию;

2) на лучших и средних почвах появляется дополнительный доход;

3) дополнительный доход результат лучшего качества почвы и в собственности ее хозяину.

Дифференциальную ренту принято разделять на ренту по плодородию и ренту по расположению (что ближе к экономике недвижимости).

Ренту по расположению довольно часто используют при анализе сельскохозяйственного и производства, имея в виду, что близость либо удаленность от рынков сбыта воздействует на величину издержек производителя. Эти положения бывают в полной мере использованы и при анализе процессов, происходящих в сфере недвижимости. Но у сферы недвижимости имеется и значительная изюминка – расположение воздействует, не только на издержки, но и на доход? объекты, лучшие по расположению имеют и громадную цену, что пара меняет присвоения ренты и механизм создания. Суть этих трансформаций должна быть показан методом внесения некоторых трансформаций в вышеприведенную табл.

Как видим, в этом случае рента появляется как следствие того, что при однообразном качестве инвестиций в почву (на практике, само собой разумеется все куда сложнее, потому, что инвестиции в лучшие наделы земли отличаются по своим чертям от инвестиций в нехорошие участки, но сути дела это не меняет), они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.

Обстоятельство дифференциальной ренты в сфере недвижимости – различия и ограниченность земель в их качестве. Источник – более большая цена на объекты недвижимости, имеющие лучшее расположение.

Второй вариант разделения дифференциальной ренты – деление на ренту первого и второго рода, где рента первого рода появляется только как следствие естественных факторов (местоположение и естественное плодородие), а рента второго рода как следствие вклада экономических факторов (вклад человека).

В настоящей хозяйственной практике фактически в любой момент сдаваемый в аренду земельный надел результат сотрудничества почвы и вне земельных факторов (дренаж, склады и пр., поэтому уплачиваемая за земельные наделы арендная плата включает в себя как конкретно ренту, так и плату за пользование капиталом.

На практике практически в любое время имеется вклад капитала (рента второго рода) – поэтому арендная плата за земельный надел? рента + износ капитала + процент на капитал. Соответственно этому, ставка, по которой обязана определяться арендная плата за пользование земельного надела с улучшениями, обязана включать в себя ставку ренты, ставку возврата капитала, ставку дохода на капитал?

r = r1+r2=r3

r – неспециализированная ставка для определения арендной платы

r1- ставка ренты

r2 – ставка возврата капитала

r3- ставка дохода на капитал

Структура операционных затрат

Операционные затраты подразделяются на две группы: условно постоянные (Еc) и условно переменные (Еv) формируемые из достаточно полного неспециализированного списка затрат. В табл. представлен примерный список операционных затрат, соответствующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных затрат, которые связаны с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости. В «хорошей» теории оценки операционные затраты группируются в три блока: постоянные затраты, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные затраты, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Указанное разделение слишком мало логично, поскольку в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные затраты. В частности, в резерв замещения включаются:

— затраты, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, сетей и оборудования газоснабжения, водоснабжения, кондиционирования и вентиляции);

— затраты, которые связаны с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), и затраты на восстановление эксплуатационных качеств совокупностей теплоснабжения и обеспечение безопасности, планируемые кроме того для объекта, временно выведенного из эксплуатации.

К примеру, к постоянным расходам направляться отнести:

— затраты на упоминавшееся «анти аварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание конструкций и сетей;

— затраты на эксплуатацию полу автоматизированной совокупности обеспечения безопасности в строении без дежурства на вахте;

— вышеуказанные затраты на своевременный ремонт сетей и кровли из средств, планируемых как резерв замещения.

Уже на данной стадии анализа операционных затрат необходимо иметь в виду, что в их состав не включаются:

— платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позднее из чистого операционного дохода);

— амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капитала остается в составе всех видов доходов);

— капитальные вложения в развитие объекта (они должны вычитаться из чистой прибыли);

— доходы от корпоративного бизнеса, применяющего недвижимость (недвижимостью генерируется лишь часть доходов от бизнеса);

— налоги на прибыль (учитываются позднее на стадии расчета доходов).

В составе этих затрат не должны находиться кроме этого затраты, не включенные в плату за пользование объектом (к примеру, при «распределенной» аренде). Одновременно с этим направляться иметь в виду, что в составе операционных затрат должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение доходов, включенных в потенциальный валовой доход (а также других доходов).

Значительно, что в состав источников получения дополнительных (других) доходов включаются ресурсоемкие виды сервисного бизнеса: мелкий ремонт и прокат машин, мебели и техники. Применение таких источников в практике управления недвижимостью в принципе допустимо. Но включение в прибыльную часть бюджета объекта недвижимости не только платы за применение элементов объекта недвижимости для организации бизнеса, вместе с тем и других частей дохода от бизнеса допустимо только при соблюдении дополнительных условий. В первую очередь, фактически затраты на персонал, материалы, ремонт автомобилей и технологического оборудования должны включаться в состав операционных затрат. Помимо этого, все нюансы этого бизнеса (сервисного для арендаторов помещений) должны быть абсолютно подконтрольны управляющему объектом недвижимости. Последнее принципиально важно, потому, что в вознаграждение управляющего включается оплата его труда, затраченного на получение этих доходов.

Отметим тут и особенность учета капитальных затрат на подвесные потолки, перегородки, пристройки: независимо от того, предусмотрены эти вложения арендным соглашением либо нет, и от того, на чьи деньги (хозяина либо арендатора) они создаются, капитальные затраты в состав операционных затрат не включаются, поскольку финансироваться они должны из чистой прибыли.

Имеются изюминке и в учете амортизационных отчислений: в состав операционных затрат они не включаются, но учитываются при расчете налога на прибыль, в то время, когда в качестве налогооблагаемой базы употребляется финансовый поток до уплаты налогов, сниженный на годовую сумму упомянутых амортизационных отчислений.

Чистые доходы объекта недвижимости. Чистый операционный доход (ЧОД = NOI = Io) представляет собой чистый годовой доход на целый капитал (личный и заемный), инвестированный в изучаемый объект недвижимости. Рассчитывается он как разность действенного операционных расходов и валового дохода (Io = Ieg — Е0). Чистый операционный доход включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (платежи по обслуживанию долга ОД = DS = Im), и часть, приходящуюся на личные средства (чистый валовой доход до налогообложения ЧВД = PTCF = Ie). Увидим, что в составе последнего дохода имеется часть, предназначенная для накопления средств, призванных обеспечить простое воспроизводство объекта по окончании срока его жизни, поскольку по вышеприведенной схеме из ЭВД не вычитались средства, в большинстве случаев планируемые для данной цели (амортизационные отчисления Am). Сейчас эти средства исключаются из налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль по ставке налога КТ.

Чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД = ATCF = Iat) находится вычитанием из чистого валового дохода Ie налога на прибыль Tax = Tpr и содержит в себе сумму и чистую прибыль, резервируемую для обеспечения несложного воспроизводства изнашиваемого объекта по окончании срока его жизни.

Не считая вышеуказанных доходов, приобретаемых каждый год, в бюджете объекта либо комплекса объектов учитывается доход от продажи объекта Rev = Vn приобретаемый по завершении инвестиционного цикла в конце n-го периода. Значительно, что данный доход «очищается» от налога на сделку и значительно уменьшается на величину транзакционных издержек.

При применении объекта в качестве денежного (инвестиционного) актива рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем хозяину в виде арендной платы в обмен на право владения и (либо) пользования почвой и (либо) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени.

Арендная плата? с одной стороны, есть платой за пользование имуществом, с другой – экономической формой реализации собственности.

Главным стоимостным параметром, отражающим экономический суть арендных взаимоотношений есть ставка арендной платы = величина финансовых платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год / кв. метр и пр.). Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на базе предложения и взаимодействия спроса и определяется следующими факторами? расположение, физические (технические), экономические, удобства и сервисные возможности.

На практическом уровне минимально допустимый с позиций арендодателя уровень арендной платы должна быть выяснен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, затрат по страхованию имущества.

Большой уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется?

— соотношением спроса и рыночного предложения аренды недвижимости (как и на рынке продаж, потому, что приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);

— комплектом предоставляемых арендатору одолжений;

— распределением между арендодателем нагрузки и арендатором по содержанию объекта недвижимости.

учёт и Налогообложение недвижимости налогов

К изюминкам учета налогов в структуре операционных затрат относится то, что тут не считая налогов на недвижимость (строения и земля) учитываются необходимые платежи (в внебюджетные фонды и бюджет), начисленные на зарплату (пенсионный фонд, социальное и медицинское страхование).

Налоги на зарплату целесообразно учитывать не отдельной строчком, а вместе с соответствующими затратами. Налог на добавленную цена учитывается в составе операционных затрат при расчете платежей внешним подрядчикам (включая вознаграждение управляющей компании). Увидим, что данный налог учитывается при расчете доходов, потому, что ставка арендной платы указывается с учетом этого налога. Тогда обеспечивается «представительство» этого налога в составе чистого операционного дохода, что при капитализации последнего в рыночную цена снабжает присутствие налога на добавленную цена и в составе величины цены объекта.

Налог на недвижимость взимается с единого объекта, включающего в себя улучшения и земельный участок и представленного под единым номером в кадастре недвижимости.

Как разделять личные деньги и деньги бизнеса | Управление финансами

Интересные записи:

• Принципы и критерии отбора содержания образования
• Принципы личностно-ориентированной педагогики
• Принципы проектной деятельности
• Принципы строения лимфатической системы (капилляры, сосуды, стволы и протоки) пути оттока лимфы и венозное русло.