Правовые основы регулирования оценочной деятельности. стандарты оценки.

Теоретическая часть

Правовые базы регулирования оценочной деятельности. Стандарты оценки.

Под оценочной деятельностью в законодательстве РФ понимается опытная деятельность субъектов оценочной деятельности — экспертов-оценщиков, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, или какой-либо другой стоимости.

Под рыночной ценой объекта оценки понимается самая вероятная цена, по которой этот объект оценки возможно отчужден на открытом рынке в условиях борьбы, в то время, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные события, другими словами в то время, когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а вторая сторона не обязана принимать выполнение;

-стороны сделки отлично осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных заинтересованностях;

-объект оценки представлен на открытом рынке при помощи публичной оферты, обычной для подобных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за принуждения и объект оценки к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в финансовой форме.

Базой правового регулирования оценочной деятельности есть Закон об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, и Федеральные стандарты оценки:

ФСО N 1	Неспециализированные понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки	Пр. Глава горадминистрации РФ от 20.05.2015 N 297
ФСО N 2	Цель оценки и виды цены	Пр. Глава горадминистрации РФ от 20.05.2015 N 298
ФСО N 3	Требования к отчету об оценке	Пр. Глава горадминистрации РФ от 20.05.2015 N 299
ФСО N 4	Определение кадастровой цене	Пр. Глава горадминистрации РФ от 22.10.2010 N 508
ФСО N 5	Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к порядку и экспертному заключению его утверждения	Пр. Глава горадминистрации РФ от 04.07.2011 N 328
ФСО N 6	Требования к уровню знаний специалиста саморегулируемой организации оценщиков	Пр. Глава горадминистрации РФ от 07.11.2011 N 628
ФСО N 7	Оценка недвижимости	Пр. Глава горадминистрации РФ от 25.09.2014 N 611
ФСО N 8	Оценка бизнеса	Пр. Глава горадминистрации РФ от 01.06.2015 N 326
ФСО N 9	Оценка для целей залога	Пр. Глава горадминистрации РФ от 01.06.2015 N 327
ФСО N 10	Оценка цены оборудования и машин	Пр. Глава горадминистрации РФ от 01.06.2015 N 328
ФСО N 11	Оценка нематериальных интеллектуальной собственности и активов	Пр. Глава горадминистрации РФ от 22.06.2015 N 385

Законом установлено, что основанием с целью проведения оценки объекта есть до-

говор между заказчиком и оценщиком, отвечающий необходимым требованиям, а

в отдельных случаях оценка, а также вторичная, возможно совершена на основании определения суда.

Закон выяснил неспециализированные требования к содержанию отчета об оценке, что не должен допускать неоднозначного толкования либо вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом выяснены права оценщика по выбору методов и стандартов оценки, на доступ к информации, на коммерческую тайну, на привлечение к участию в проведении оценки иных специалистов и оценщиков, и право на отказ от оценки.

Законом предусмотрены обязанности оценщика, что обязан выполнять закон и принятые на его базе нормативные стандарты и правовые акты, снабжать сохранность документов, информировать клиента о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, выполнять конфиденциальность взятых сведений.

Проведение оценки объектов оценки есть необходимым при вовлечения в сделку объектов оценки, которыми владел абсолютно либо частично Р Ф, субъектам Р Ф или муниципальным образованиям, а также:

-при определении цены объектов оценки, которыми владел Р Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду;

-при применении объектов оценки, которыми владел РФ, субъектам Р Ф или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже либо другом отчуждении объектов оценки, которыми владел РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

-при передаче долговых обязательств, которые связаны с объектами оценки, принадлежащими Р Ф, субъектам Р Ф либо муниципальным образованиям;

-при передаче объектов оценки, которыми владел РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юрлиц,

и при происхождении спора о стоимости объекта оценки, а также:

-при передачи в госимущество имущества;

-при ипотечном кредитовании физ лиц и юр лиц в случаях происхождения споров о

величине цены предмета ипотеки;

-при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон либо обеих сторон при происхождения спора о стоимости этого имущества;

-при выкупе либо другом предусмотренном законодательством Р Ф изъятии имущества у собственников для национальных либо муниципальных потребностей;

-при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов при происхождения -спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Не считая законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особенное внимание у оценщиков приводит к законодательству, регулирующее право собственности и иные вещные права, отдельные имущественные отношения и виды обязательств довольно объектов оценки. Базой для того чтобы законодательства помогает Гражданский кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, а также по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке и др.

Оценщики в собственной деятельности должны руководствоваться стандартами оценки.

Стандарты оценки – правила оценки, необходимые к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые в правовом поле .

Информационная база оценки

Информационное обеспечение – база процесса оценки бизнеса. Без предваритель-

ного анализа количеств нужной информацим, источников её затрат и получения

(денежных, трудовых) нереально верно составить график проведения оценки, выяснить методику исполнения работ и организовать бюджет проекта.

Нужная для процесса оценки информация возможно классифицирована следующим образом:

— по источникам: полученная на рынке, полученная в оцениваемой компании;

-по типу: юридическая, денежная, техническая, коммерческая;

— по масштабам: общеэкономическая, отраслевая, об отдельном его подразделениях и предприятии .

К главным источникам информации, каковые применяет оценщик, относят: статистическую и прогнозную данные о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия; баланс предприятия; отчёт о убытках и прибылях; отчёт о перемещении денежных средств; сведения об имущественном комплексе предприятия.

Практическая часть.

Вступительная часть.

Для определения цены недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к каким относятся фактическое применение оцениваемого объекта и другие виды применения, нужные для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния неспециализированной политической и социально-экономической обстановки в регионе и стране размещения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, а также тенденций, наметившихся на рынке, во время, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к у которого в собствености оцениваемый объект. В случае, если рынок недвижимости неразвит и данных, разрешающих составить представление о стоимостях сделок и (либо) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, слишком мало, допускается увеличить территорию изучения за счет территорий, схожих по экономичес. чертям с расположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических информации о стоимостях сделок и (либо) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к каким возможно отнесен оцениваемый объект при фактическом, и при других вариантах его применения, с указанием промежутка значений стоимостей;

г) анализ главных факторов, воздействующих на спрос, цены и предложение сопоставимых объектов недвижимости, к примеру ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением промежутков значений этих факторов;

направляться) главные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, нужных для оценки объекта, к примеру динамика рынка, спрос, предложение, количество продаж, емкость рынка, продавцов и мотивации покупателей, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Количество изучений определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Анализ самоё эффективного применения ( потом сокращенно «НЭИ» )лежит в базе оценок рыночной цене недвижимости. «НЭИ» представляет собой такое применение недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее громаднейшей стоимости) и которое физически быть может, юридически не запрещаеться (на дату определения цены объекта оценки) и денежно оправдано. «НЭИ» объекта недвижимости может соответствовать его фактическому применению либо предполагать иное применение, к примеру ремонт (либо реконструкцию) имеющихся на земельном наделе объектов капитального строительства.Анализ «НЭИ» разрешает распознать самоё прибыльное применение объекта недвижимости, на что ориентируются участники рынка (продавцы и покупатели) при формировании цены сделки. При определении рыночной цене оценщик руководствуется результатами этого анализа для методов оценки и выбора подходов объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Анализ «НЭИ» разрешает распознать самоё прибыльное применение объекта недвижимости, на что ориентируются участники рынка (продавцы и покупатели) при формировании цены сделки. При определении рыночной цене оценщик руководствуется результатами этого анализа для методов оценки и выбора подходов объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Разумеется ,что не обращая внимания на замедление спроса на снижение спроса и первичное жильё на вторичном рынке, рынок жилья г.Казань в 2016 году как и раньше будет занимателен потенциальным клиентам.

Прибыльный подход

Прибыльный подход является совокупностью методов и приёмов, разрешающих оценить цена объекта на базе его потенциальной способности приносить доход. Применяя прибыльный подход, оценщики измеряют текущую цена будущих польз от владения недвижимым имуществом.

Прибыльный подход к оценке недвижимости включает три способа:

способ прямой капитализации;

способом капитализации по расчетным моделям;

способ дисконтирования финансовых потоков.

Способы капитализации подразумевают выражение рыночной цене предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в самый характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую цена есть ставка капитализации. В зависимости от способа расчета ставки капитализации и выделяют способ прямой капитализации и способом капитализации по расчетным моделям.

Дисконтирование будущих доходов – это способ, применяемый для оценки объектов прибыльной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем польз от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью являются периодические поступления в виде будущего дохода в течении периода владения и реверсию, другими словами выручку от продажи объекта по окончании периода владения.

Фундаментальным принципом прибыльного подхода есть принцип ожидания, поскольку рыночная цена определяется как текущая на данный момент цена прав на ожидаемые будущие пользы. Дабы применить прибыльный подход, нужно спрогнозировать будущие доходы за пара лет эксплуатации объекта.

Прибыльный подход не использовался. Доход из имеющейся жилой квартиры возможно извлечен или при сдаче ее в аренду, или из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам разрешает окупить положенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок судьбы дома в котором расположена квартира. Так, рынок аренды жилья и рынок продаж не имеют прямой зависимости и применение прибыльного подхода нереально. Приобретение квартир с целью их предстоящей перепродажи нельзя рассматривать в нюансе прибыльного подхода, потому, что представляет собой отдельный вид бизнеса.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что сокровище объектов собственности определяется тем, за какое количество они смогут быть реализованы при наличии достаточно организованного рынка. Иначе говоря самая вероятной величиной цены оцениваемого объекта возможно настоящая цена продажи подобного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) возможно реализован двумя способами:

способом сравнения продаж;

способом валового рентного мультипликатора.

Способ сравнения продаж основан на анализе и сопоставлении информации по продаже подобных объектов, в большинстве случаев, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом способа сравнительных продаж есть принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за этот объект больше стоимости имущества подобной полезности. Под полезностью понимается совокупность черт объекта, определяющих назначение, способы и возможность его применения, и сроки и размеры приобретаемого в следствии для того чтобы применения дохода. Этот способ есть объективным только при наличия достаточного количества сопоставимой и точной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, каковые самый сопоставимы с оцениваемым объектом по главным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Способ валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой связи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта связь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), кроме этого известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной цене величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, вычисленный по сопоставимым объектам.

Способ валовой ренты находится на стыке прибыльного и сравнительного подхода, потому, что показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по реализованным на рынке объектам. В отличие от способа прямой капитализации (прибыльный подход), он не принимает к сведенью уровень загрузки и операционные расходы помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

Оценщик заключил о возможности и необходимости применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, поскольку данный подход способен самый совершенно верно отразить рыночную цена Объекта оценки.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, в соответствии с которому предполагается, что никто из рационально мыслящих инвесторов не заплатит за этот объект больше той суммы, которую он может затратить на постройку другого объекта с однообразной полезностью.

В затратном (имущественном) подходе существуют способы:

способ удельных затрат на единицу площади либо количества;

способ поэлементного расчета;

способ сравнительной единицы;

способ сводного сметного расчета;

индексный способ.

Подход к оценке имущества с позиций затрат основан на предположении, что затраты на постройку объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной ценой прав на земельный надел, на котором данный объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения цены недвижимости.

Цена объекта определяется отличием между ценой нового строительства (ценой воспроизводства либо ценой замещения) и утратой цены за счет накопленного износа. Наряду с этим в цена объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную цена объекта,

но и прибыль клиента (инвестора), именуемая прибылью девелопера.

Цена воспроизводства объекта определяется затратами в текущих стоимостях на постройку правильной копии оцениваемого объекта с применением таких же архитектурно-строительных конструкций и планировочных решений и материалов. Цена замещения – это цена строительства нового объекта, подобного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается использование конструктивных материалов и решений вместо устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Неспециализированная модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св./з х (1-Иa),

Иa = 1 – (1 – ИФИЗ) х (1- ИФУН) х (1 – ИЭ), где:

РС – рыночная цена объекта недвижимости;

СЗ – рыночная цена прав на земельный надел;

Св./з – цена воспроизводства либо замещения улучшений не учитывая износа;

Иa – суммарный износ;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональный износ;

ИЭ – экономический (внешний) износ.

Затратный подход, в большинстве случаев, не используется при оценке встроенных помещений.

Объект оценки относится к категории раздельно-стоящих строений.

Затратный подход не использовался, потому, что строительство раздельно забранной квартиры есть объективно неосуществимым, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её количеству в общем строительном количестве строения, дает спорные результаты, т.к. таковой подход не учитывает значительные отличия в стоимости строительства разных конструктивных элементов строения (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические жилые помещения и инженерные системы).

Неспециализированная черта строения

Показатель	Описание либо черта показателя
Тип строения Серия дома	кирпичный
Год постройки	—
Год последнего капремонта	—
Материал наружных стен	Декоративная штукатурка(допущение)
Материал перекрытий	бетонные плиты(допущение)
Тип фундамента	н/д
Состояние строения (субъективная оценка)	Хорошее (допущение)
Техобеспечение строения	Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, мусоропровод.
Организованная стоянка личного а/т либо подземный гараж	Парковка на придомовой территории
Количество этажей в строении
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее(допущение)
Дополнительная значительная информация	Снос либо реконструкция дома с отселением не планируется (допущение)

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с однообразными физическими и экономическими чертями.

Для оценки способом сравнения продаж были совершены изучения и анализ рынка подобной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по стоимостям сделок (предложений) были использованы эти сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в Интернете.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного курсовой работы принимается цена единицы площади (1 м2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от цены его квадратного метра, это в основном применимо конкретно к рынку жилья, то есть квартир так как потенциальный клиент принимая ответ о приобретении жилья в первую очередь ориентируется на его стоимость и площадь 1 м2. Цена продажи (предложения) объекта есть производной от цены единицы площади и не может полностью отразить все нужные корректировки при проведении расчетов.

Краткая черта объектов-аналогов представлена в следующей таблице:

Сопоставимые объекты-аналоги.

№ п/п	Номер аналога	Расположение	Вид права	Вид отделки	Цена, руб.	Площадь квартиры, м2	Источники информации
	Аналог №1	Казань,Каюма Насыри 44	Собственность	улучшенная	11 500 000
Сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_106_m_55_et._753743186
	Аналог №2	Казань,Зои Космодемьянской ул, 5	Собственность	улучшенная	9 800 00
Сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_130_m_25_et._741732630
	Аналог №3	Казань, ул. Баумана д.26	Собственность	улучшенная	14 800 000	122,7
Сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/4-k_kvartira_122.7_m_23_et._743328214
	Аналог №4	Казань, Громадная Красная ул, 8	Собственность	отличная	8 000 000
Сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_110_m_37_et._760996807

Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей курсовой работы.

Приложения

Приложение № 1 Карта расположения объекта оценки