Классификация объектов управления и формы их образования.
| виды | Состав и содержание управленческой деят-ти |
| 1. По фазам жизненного цикла | упр-ие замыслом (наилучшего исп-ия земли); упр-ие проектированием как самого объекта, так и улучшений; упр-ия стр-ом как самого объекта, так и не отделимых улучшений; упр-ие обращением, т.е. процессом совершения всех видов сделок с объектом (купля, продажа, аренда, доверит-ое упр-ие, передача права собств-ти хоз-го ведения и оперит-го упр-ия, залог, лизинг); упр-ие потреблением, т.е. процессом осущ-ия всего комплекса операций по предоставлению услуг связанном с исп-ем клиентами объекта недв-ти по его прямому назначению, а так же дополн-ым и сопутств-их услуг; упр-ие техн-им обслуживанием и экспл-ей; упр-ие кап-ым ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией; упр-ие сносом, захоронением и утилизацией. |
| 2. По виду ОН (цели, исп-ие) | упр-ие жилыми домами; упр-ие гостиницами; упр-ие офисными и админ-ми объектами; упр-ие ЗиС произв-го назначения; упр-ие ОН образ-ых орг-ий и т.д. |
| 3. По уровню упр-ия | Линейное упр-ие (опер-ое упр-ие) недв-ю или упр-ие ОН; комплексное упр-ие (тактическое упр-ие) или упр-ие комплексом недв-ти; высшее упр-ие (стратегическое упр-ие) или упр-ие им-ым комплексом крупоной корпорации. |
| 4. по подходу к решению задач упр. | инж-ый менеджмент осущ-ся за счет реал-ции конкретных норм деят-ти, инструкций, техн-их карт, правил ведения учета с отражением бух-их и фин-ых док-ов, т.е. это фактически инж-ая по техн-му обслуживанию жизненного цикла ОН; соц-ый менеджмент, т.е. соц-ая деят-сть по удовл-ию запросов клиентов, к-ая м/б формализована или минизирована потому что требует творческого подхода к решению конкретной задачи. |
| 5. по виду деят-ти | упр-ие эк-им сост-ем ОН (ст-сть объекта, доходность и уровень затрат на обслуживание); упр-ие денежными фин-ми ресурсами; упр-ие потреблением (дополн-ый сервис для заказчика и клиента); упр-ие инж-о-техн-им обслуживанием и экспл-ия ОН; упр-ие персоналом; упр-ие рисками; упр-ие оформлением хоз-ых операций; этическое оформление с клиентами и персоналом. |
Организация управления объектами недвижимости.
Упр-ие недв-ю представляет собой сложную соц-о-эк-ую систему. Необходимость осуществления управл-их воздействий в отношении жилищного фонда продиктована ухудшением его состояния в процессе эксплуатации.
К органам власти ответственным за упр-ие им-ва субъектов фед-ции отн-ся:
1. Мин-во имущ-х отношений;
2. Гос-й комитет по упр-ию им-ом;
3. Департамент по упр-ию муницип-ым им-ом.
В адм-иях МО в отличие от субъектов фед-ции за упр-ие им-ом в городе отвечает один из заместителей главы админ-ции.
Объекты нежилого фонда м/б переданы: в хоз-ое ведение; в оперативное упр-ие; безвозмездное пользование; в аренду; м/б проданы в соответ-вии с действующими законодательными программами приватизации, а так же действ-ми норм-ми док-ми РФ.
Порядок упр-ия объекта нежилого фонда (здания, соор-ия, нежилые помещения) относящимися к собственности города устанавливаются независимо от того на чьем балансе они учитываются и на каких правах.
Состав нежилого фонда составляющего город-ую собств-сть входит:
Нежилой фонд – нежилые помещения, здания, соор-ия;
Нежилые помещения – отдельно стоящие соор-ия не исп-ые для проживания граждан;
Отдельные строения – ЗиС и др-ие объекты расположенные на опр-ом ЗУ и зарег-ые в БТИ;
Объекты город-ой собств-ти – объекты нах-ся в муницип-ой собств-ти;
ГУП (МУП) – это коммер-ие орг-ии созданные по решению уполномоченного гос-го органа или органа местного самоупр-ия, фед-го или город-го или город-го подчинения не наделенные правом собств-ти на закрепление за ними собств-ти им-ва и действ-ие в соотв-вии с ГК РФ;
Упр-ие объектами – это применение решений направленных на более полное и эф-ое исп-ие нежилого фонда и оформление док-ов в отношении им-ых прав связанных с объектами город-ой собств-ти.
В составе собств-ти МО с нежилыми помещениями огромную значимость представляет жилой фонд, эф-ое упр-ие к-ое зависит от первоочередных задач решаемых город-ой адм-ей.
К целям создания системы упр-ия муницип-ой недв-ти отн-ся:
— создание цивилизованного рынка недвижимости за счет появления на рынке еще 1-го субъекта – проф-ых управл-их (институт по упр-ию им-ом);
— разработка и принятие нормат-ых док-ов регул-их деят-сть юр.лиц и физ.лиц оказывающих услуги по упр-ию объектами недв-ти;
— создание системы сертиф-ции и лицензирования деят-ти по упр-ию недв-ю;
— оптимизация инвестиционного процесса в муниц-ом образовании за счет вовлечения в оборот макс-го кол-ва ОН;
— упр-ие муниц-ой недв-ти посредством вовлечения в этот процесс проф-ых управл-их различных форм собств-ти;
— принятие решений более эфф-му исп-ию ОН наход-ся в ведении МО и достижении при этом:
А) обеспечение без-ти при экспл-ции ОН;
Б) сохранение и улучшение техн-го состояния недв-го им-ва, минимизация затрат на экспл-ию недв-го им-ва;
В) повышение рыночной ст-ти недв-го им-ва.
— снижение доли город-го бюджета от муниц-ой коммер-ой недв-ти, а так же улучшение структуры доходов упр-ия фин-ми потоками связанными с исп-ем недв-ти;
— снижение доли бюджетных расходов на содержание соц-но-значимых ОН (дет-ие сады, больницы, клубы, школы, бани);
— прогнозирование ожидаемых итогов.
Реализация этих целей в итоге позволит осуществить след-ие виды комплексных меропр-ий:
1. Провести ревизию объектов городской недв-ти наход-ся в хоз-ом ведении или в операт-ом упр-ии с целью послед-го изъятия из нерацион-го и неэф-го исп-ия тех объектов, к-ые не приносят должную отдачу;
2. Создать в МО сводный реестр объектов недв-ти к-ые исп-ся как объекты комм-ой недв-ти;
3. Провести оценку текущего состояния по исп-ию в коммер-их целях ОН.
Таким образом админ-ция МО при реализации комплексного мероприятия должен создать такие условия, при к-ых недв-сть к-ая исп-ся исключ-но в коммер-их целях или практически не исп-ся в последствии была продана по наилучшей рыночной цене.