А. Старовойтов
Кооперативное жилищное строительство и жилищные некоммерческие застройщики в далеком прошлом уже составляют предмет моих занятий.
Девять лет назад я поместил в издании «Коммунальный комплекс России» статью «Возможности жилищной кооперации в РФ», годом позднее об этом же писал в статье «Неприятности социальной жилищной социального жилья и политики в РФ» в издании «Недвижимость: экономика, управление». Много раз по теме выступал на конференциях и различных совещаниях.
Следовательно, я возвращаюсь сейчас к предмету собственной ветхой любви. Внешним предлогом к этому послужила подготовка материалов к совещанию президиума Госсовета РФ на тему «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в РФ», что запланирован на май этого года.
Дело в том, что материалы Государственного совета, потому, что я имею возможность с ними знакомиться, вызывают совсем невесёлые мысли: Государственный совет по вопросам строительства проходит один раз в десять лет, обстановка на строительном рынке на данный момент очень тревожная, а на дискуссию Президента и губернаторов выносятся второстепенные «затасканные» вопросы, никоим образом не талантливые переломить в будущем кризисную тенденцию затяжного падения строительства по большому счету и жилищного строительства в частности!
на данный момент мы переживаем важный момент для жилищного строительства. Я не обожаю высокомерных слов, но тут они к месту: если не принять системных ответов, входя в кризисный штопор, – не выйдем из него весьма долго.
Кто сооружает жилье в РФ?
Реформирование жилищной сферы РФ в прошедшие 25 лет концентрировалось по большей части на задачах становления рыночных взаимоотношений в вопросах приобретения и строительства жилья, и сейчас не уделялось должного системного внимания вопросам обеспечения жильём социально незащищённых граждан и категорий граждан, нуждающихся в частичной национальной жилищной помощи.
В итоге на рынке индустриального жилищного строительства в современной России представлено лишь два типа застройщиков: государство (5% от всего ввода) и коммерческие застройщики (45% от ввода) – фактически монопольный сектор, диктующий баснословные цены на первичном рынке, недоступные подавляющему практически всем населения страны. Строительство личного жилья гражданами образовывает приблизительно 44% от всего ввода. Микроскопический ввод жилья кооперативами (0,5%) и другими застройщиками (приблизительно 4%) не превышает статистической погрешности.
Также, последние 10 лет в жилищной сфере России развиваются застойные процессы, каковые имеют тенденцию к углублению в условиях нарастающего кризиса платежеспособности на рынке жилья:
– действуют фактически без трансформаций инструменты и институты, созданные 15-20 лет назад (национальные жилищные сертификаты, субсидирование ставок и т.п.);
– действуют федеральные программы, запущенные 20 лет назад (ФЦП «Жилище»);
– формы обеспечения граждан жильём системно не развивались более 20 лет;
– существуют лишь два денежных университета в жилищной сфере – бюджеты различных уровней и ипотечное кредитование ;
– в соответствии с проектом Стратегии развития Единого университета развития в жилищной сфере – акционерного общества «Агентство по ипотечному кредитованию » на период 2015 – 2020 годов АИЖК прекращает деятельность в качестве системного денежного оператора жилищного рынка и переходит к режиму ручного управления потоками бюджетных инвестиций в жилищном постройке.
Принципиально важно подчернуть, что в 2008 году Правительство сформулировало совсем верный подход к ответу жилищной неприятности в стране:
«Национальная жилищная политика на грядущий период (до 2020 года) по отношению к разным группам населения пребывает в следующем:
– для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан — создание действенной совокупности обеспечения жильем как на базе социального применения муниципального жилищного фонда, так и с применением вторых инструментов, включая национальные жилищные сертификаты;
–для граждан с умеренными доходами (другими словами доходами ниже средних, но не разрешающими гражданам быть отнесёнными к категории малоимущих) — создание совокупности мер национальной помощи (а также за счёт средств Федерального фонда содействия формированию жилищного строительства (Фонд «РЖС)) и развития кооперации, разрешающих таким гражданам снабжать себя жильём в соответствии с социальными стандартами, по большей части рыночными способами;
– для граждан с доходами выше средних — помощь стабильного функционирования и развития рынка жилья, разрешающего удовлетворять их платёжеспособный спрос на жилье».
Первая и третья категории граждан – малоимущие и богатые – имеют практические варианты улучшения жилищный условий: бюджеты различных уровней либо чистый рынок.
А для второй категории граждан – с так называемыми «умеренными доходами» – верные слова на бумаге практического продолжения не имеют. А это большая часть населения страны: по разным оценкам от 40 до 60% населения не имеет возможности самостоятельно обозримой перспективе улучшить собственные жилищные условия ни рыночными способами (кроме того посредством субсидируемой ипотеки), ни через инструменты Фонда «РЖС».
Но имеется в словах Правительства одна главная фраза – сообщено про РАЗВИТИЕ КООПЕРАЦИИ! И это самое ответственное, что сейчас нужно сделать.
Конкретно на данный момент, в то время, когда коммерческий рынок жилищного строительства быстро останавливается, что мы заметим по вводам 2017-18 годов, нужно дать шанс самим гражданам применять собственный громадный творческий и скромный денежный капитал для ответа собственной жилищной неприятности.
Для этого нужно сделать две простые и в далеком прошлом в мире узнаваемые системные вещи: создать на рынке жилищного строительства третью силу – некоммерческих застройщиков,а на рынке жилищного финансирования – создать университет специальных строительно-сберегательных банков.
В данной статье обращение отправится о некоммерческих жилищных застройщиках, а в одной из следующих – о строительно-сберегательных банках.