Земельный кодекс РФ предусматривает следующие вероятные права на земельные наделы: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренда, ограниченное пользование чужим земельным наделом (сервитут).
Из вещных прав, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование используются лишь по отношению к земельным наделам, но не к иному имуществу; со своей стороны, на земельные наделы не имеет возможности таких вещных прав, как оперативное управление и хозяйственное ведение.
Содержание права собственности, которое распространяется на каждые объекты гражданских прав, а также земельные наделы, установлено гражданским законодательством. Земельный кодекс регламентирует изюминке осуществления правомочий хозяина по отношению к земельным наделам.
Понятие объекта права собственности на землю закреплено в гл. 1.1 ЗК, глава III ЗК посвящена понятию собственности на землю, ее видам, определению круга субъектов собственности на землю; основания и порядок происхождения права собственности на земельные наделы выяснены в соответствующих статьях гл. V ЗК, права и обязанности собственников земельных участков — в гл. VI ЗК, прекращения и ограничения права собственности на земельные наделы — в гл. VII ЗК, защита права собственности на землю — в гл. IX ЗК.
В соответствии с ст. 209 ГК хозяину принадлежат права владения, распоряжения и пользования своим имуществом. Владение земельным наделом является обладанием им как своим. К примеру, для юрлица это возможность числить его на своем балансе. Пользование почвой — это возможность извлекать ее нужные особенности: размещать на ней сооружения и постройки, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. В соответствии со ст. 40 ЗК собственники земельных участков есть в праве применять для собственных потребностей в установленном законом порядке не только поверхность земельного надела и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном наделе общераспространенные нужные ископаемые, пресные подземные воды, и закрытые водоемы. Правомочие распоряжения пребывает в возможности для хозяина определять юридическую судьбу земельного надела. Он вправе отчуждать земельный надел в собственность вторым лицам (дарить, реализовывать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих структур и т. д.), передавать им, оставаясь хозяином, права владения, распоряжения и пользования участком, отдавать его в залог и т. д.
В соответствии со ст. 209 ГК хозяин вправе по собственному усмотрению выполнять в отношении принадлежащего ему имущества каждые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и защищаемые законом интересы вторых лиц. Наряду с этим владение, распоряжение и пользование почвой и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их хозяином вольно, в случае, если это не причиняет ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных заинтересованностей вторых лиц.
По земельному законодательству почва обязана употребляться в первую очередь в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той либо другой категории земель, и разрешенным применением. Хозяин земельного надела обязан осуществлять мероприятия по охране земель, выполнять при применении земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и нормативов и иных правил, не допускать загрязнения, захламления, ухудшения и деградации плодородия земель на почвах соответствующих категорий, делать иные обязанности, предусмотренные ЗК и иными законами .
Законом предусмотрено кроме этого ограничение в отдельных случаях правомочий хозяина по распоряжению земельным наделом. Так, ст. 27 ЗК установлен список изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 ЗК предусматривает особенные требования к процедуре заключения соглашений купли-продажи земельных участков.
Право собственности на землю защищается законом. Хозяин вправе истребовать собственный земельный надел из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК, и потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК).
Почва в РФ может пребывать в национальной, муниципальной и частной собственности. Личной собственностью именуется собственность юридических лиц и граждан.
Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция установила, что почва и другие природные ресурсы смогут пребывать в личной, национальной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). Наряду с этим в ст. 36 намерено выделено, что их объединения и граждане вправе иметь в частной собственности почву, а в ст. 35 — что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК).
Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции, то таковых законодательством на данный момент не предусмотрено. Неспециализированная собственность по гражданскому праву является собственностью на имущество двух либо нескольких лиц и есть, так, разновидностью частной собственности. В соответствии с ст. 244 ГК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) либо без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, среди них и земельные наделы, не редкость у супругов; неспециализированная долевая собственность на земельный надел — у сособственников жилого дома, что расположен на этом месте.
В соответствии со ст. 213 ГК в собственности юридических лиц и граждан может пребывать любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не имеет возможности им принадлежать. ЗК установил список земель, изъятых из оборота, каковые не смогут пребывать в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, каковые не подлежат передаче в личную собственность (не считая случаев, установленных законом ).
Возможность иметь имущество (а также земельные наделы) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами. В п. 3 ст. 15 ЗК названы случаи, в то время, когда зарубежные граждане, зарубежные лица и юридические лица без гражданства не смогут владеть земельными наделами на праве собственности. Следовательно, по неспециализированному правилу на всех остальных территориях, не считая перечисленных в статье, указанные лица смогут покупать земельные наделы в собственность.
Но в соответствии с законом о введении в воздействие ЗК лица и иностранные граждане без гражданства не смогут купить в собственность земельные наделы до вступления в силу Указа Главы Российской Федерации, устанавливающего список пограничных и других территорий, где лица и иностранные граждане без гражданства смогут владеть земельным наделом на праве собственности. Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 О Национальной границе РФ включает в пределы приграничной территории пограничную территорию, русского часть вод пограничных рек, иных водоёмов и озёр, внутренних морских вод и территориального моря РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через национальную границу, и территории административных районов и городов, санаторно-курортных территорий, очень защищаемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к национальной границе, пограничной территории, берегам пограничных рек, иных водоёмов и озёр, побережью моря либо пунктам пропуска.
закон об обороте сельхозземель установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения зарубежными гражданами, лицами без гражданства, и юрлицами, в уставном (складочном) капитале которых часть зарубежных граждан, зарубежных юрлиц, лиц без гражданства образовывает более чем 50%. Указанные лица смогут владеть земельными наделами из земель сельскохозяйственного назначения лишь на праве аренды. Но воздействие ФЗ об обороте сельхозземель не распространяется на земельные наделы, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для личного жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства, и на земельные наделы, занятые строениями, строениями, сооружениями. Исходя из этого собственниками таких земельных участков чужестранцы быть смогут.
Из юрлиц собственниками почвы смогут быть все коммерческие и некоммерческие структуры, не считая национальных и муниципальных фирм и финансируемых собственниками учреждений. Наряду с этим публичные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками купленной ими почвы и смогут применять ее только для целей, предусмотренных их учредительными документами.
Земельные наделы смогут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их соучредителями (участниками, участниками), так и куплены этим юридическим лицом по иным основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК стоимость и количество имущества, находящегося в собственности юридических лиц и граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, в то время, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты баз конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных заинтересованностей вторых лиц, безопасности обороны государства и обеспечения страны. Подобные ограничения установлены законом об обороте сельхозземель (см. главу о почвах сельскохозяйственного назначения).
В соответствии с ст. 214 ГК гос собственностью в РФ считается имущество, находящиеся в собствености на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, находящиеся в собствености на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, независимой области, независимым округам (собственность субъекта РФ). От имени РФ и субъектов РФ права хозяина реализовывают органы власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных законами , указами Главы Российской Федерации и распоряжениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их особому поручению от их имени смогут выступать национальные органы, муниципальные органы власти, и граждане и юридические лица (ст. 125 ГК).
РФ и ее субъекты реализовывают распоряжение и управление земельными наделами, находящимися в их собственности. Конкретно же обладают и пользуются такими участками граждане и юридические лица, которым находящиеся в гос собственности земельные наделы предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.
Государство (в лице РФ и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего госконтроль за применением другие функции и земель, названные в ст. 9-10 ЗК, и в качестве хозяина земельных участков — в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК при заключении сделок с почвой и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, РФ и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих взаимоотношений — юридическими лицами и гражданами.
Муниципальная собственность не есть национальной. В соответствии с ст. 215 ГК муниципальной собственностью есть имущество, находящиеся в собствености на праве собственности муниципальным и сельским поселениям, и вторым муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права хозяина реализовывают муниципальные органы власти (либо в случаях, установленных законом, иные лица по особому поручению муниципальных органов власти). Местное самоуправление в РФ создано для обеспечения независимого ответа населением вопросов местного значения, и владения, распоряжения и пользования муниципальной собственностью. Муниципальные органы власти самостоятельно руководят муниципальной собственностью, формируют, утверждают и выполняют местный бюджет, устанавливают сборы и местные налоги, реализовывают охрану порядка, и решают иные вопросы местного значения (ст. 132 Конституции).
Земельный кодекс в п. 1 ст. 16 определяет, что гос собственностью являются почвы, не находящиеся в собственности граждан, юрлиц либо городов. В науке муниципальную и гос собственность еще именуют публичной собственностью; практически в отношении почвы она образовывает все земельные наделы, не находящиеся в частной собственности. Конкретно в отношении данной собственности у нас происходит процесс разграничения, что еще не закончен, исходя из этого на данный момент существуют почвы, каковые находятся в неразграниченной гос собственности.
Дело в том, что в Советском Альянсе в условиях существования необыкновенной гос собственности на землю существовал единый национальный земельный фонд, что не делился на собственность конкретно Альянса ССР и собственность союзных республик. С образованием свободного страны РФ входящие в его состав республики, края, области, независимая область, независимые округа, города Санкт Петербург и-Москва признаны субъектами РФ, владеющими правом гос собственности на землю. По окончании создания свободного русского страны в Федеративном контракте 1993 г. признавалось, что ее недра и земля, воды, растительный и животный мир являются достоянием (собственностью) народов, живущих на территории соответствующих республик, а по обоюдной договоренности федеральных органов власти РФ и органов власти республик в составе РФ определяется статус федеральных природных ресурсов.
Сложность проведения разграничения гос собственности на землю пребывает в том, что все земли, находящиеся в собственности РФ, расположены на территориях субъектов РФ. Требовалось установить четкие правила разграничения.
Распоряжение Парламента РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 О разграничении гос собственности в РФ на федеральную собственность республик в составе РФ, краев, областей, независимой области, независимых округов, городов Санкт Петербурга и-Москвы и муниципальную собственность (в ред. от 24.12.1993) не затрагивало вопросов разграничения почвы. В первый раз Указом Главы Российской Федерации от 16 декабря 1993 г. N 2144 О федеральных природных ресурсах были выделены федеральные почвы.
После этого процедура проведения разграничения гос собственности на землю была установлена законом N 101-ФЗ О разграничении гос собственности на землю от 17 июня 2001 г.*(28) В соответствии с ним право собственности на земельные наделы у РФ, субъектов РФ и городов появлялось с момента госрегистрации права собственности на земельные наделы. Основанием госрегистрации права имущества являлись акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на каковые соответственно у РФ, субъектов РФ и городов появлялось право собственности при разграничении гос собственности на землю, и вступившие в законную силу судебные ответы по спорам, связанным с разграничением гос собственности на землю. Указанные списки подготовились в соответствии с утвержденными Правительством РФ Правилами*(29) намерено уполномоченным федеральным органом аккуратной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами аккуратной власти, и согласовывались с органами власти субъектов РФ и муниципальными органами власти. Всего был утвержден множество таких перечней*(30), но практика продемонстрировала, что предусмотренная процедура их согласования и подготовки так сложна, что процесс разграничения гос собственности на землю угрожал затянуться на много лет.
Поэтому законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ*(31) (получил юридическую силу в 01.07.2006) Закон о разграничении гос собственности на землю отменен, а Закон о введении в воздействие Земельного кодекса РФ дополнен нормами, регламентирующими основания для того чтобы разграничения. Этим Законом установлено, что вышеуказанные списки, утвержденные Правительством РФ до 1 июля 2006 г., являются основанием для госрегистрации права собственности РФ, субъектов РФ и городов на земельные наделы, но в будущем регистрация для того чтобы права будет осуществляться конкретно при наличии установленных в законе оснований.
ЗК выделяет три основания происхождения права национальной и муниципальной собственности на землю:
1) особое указание в законе на принадлежность тех либо иных земель;
2) происхождение права собственности при разграничении гос собственности на землю — на основании утвержденных до 1 июля 2006 г. перечней земельных участков, и на основании вступивших в законную силу судебных ответов по спорам, связанным с разграничением гос собственности на землю;
3) приобретение Русском Федерацией, ее субъектами либо городами земельных участков в следствии сделок у граждан, юрлиц, вторых субъектов РФ, городов, получение их от граждан в порядке наследования и по вторым гражданско-правовым основаниям.
По поводу второго из названных оснований говорилось выше.
Что касается приобретения земельных участков по иным, не считая сделок, гражданско-правовым основаниям, то необходимо подчеркнуть, что в национальную либо муниципальную собственность поступают земельные наделы, выкупленные у собственников для национальных (муниципальных) потребностей (ст. 49 ЗК), конфискованные в порядке ст. 50, реквизированные (ст. 51); гос собственностью становятся почвы, национализированные в соответствии с правилами (ст. 235 ГК).
Но фундаментальным принципом разграничения земель на данный момент есть особое указание на отнесение их к федеральной собственности, собственности субъектов РФ либо муниципальной собственности в законе .
Последовательность таких указаний имеется конкретно в Земельном кодексе. Так, в соответствии с п. 6 ст. 95 ЗК в федеральной собственности находятся почвы национальных заповедников и национальных парков; в соответствии с п. 4 ст. 87 ЗК федеральной собственностью являются кроме этого почвы индустрии и иного особого назначения, занятые федеральными энергетическими совокупностями, объектами применения ядерной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной связи и информатики, объектами, снабжающими космическую деятельность, объектами безопасности и обороны, объектами оборонного производства, снабжающими статус и защиту Национальной границы РФ, вторыми объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции.
В соответствии с дополнениями, внесенными законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ в ст. 18 и 19 ЗК, земельный надел, от права собственности на что хозяин отказался, делается, в случае, если иное не предусмотрено вторыми законами , собственностью муниципального округа, городского либо сельского поселения (либо, если он расположен на межселенной территории, — собственностью муниципального района по месту размещения земельного надела), а в городах Санкт Петербурге и-Москве — собственностью соответственно Москвы либо Петербурга как субъекта РФ (в случае, если законами этих субъектов не установлено, что таковой земельный надел есть собственностью находящихся на их территориях городов).
В федеральной собственности находятся почвы лесного фонда (п. 1 ст. 8 Лесного кодекса РФ), водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ).
закон от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ О гидрометеорологической работе*(32) в ст. 13 установил, что только к федеральной собственности относится национальная наблюдательная сеть, а также отведенные под нее земельные наделы и части акваторий; закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ (ред. от 10.05.2007) Об очень защищаемых природных территориях*(33) (п. 6 ст. 2) относит очень защищаемые природные территории федерального значения к федеральной собственности, очень защищаемые природные территории регионального значения — к собственности субъектов РФ и очень защищаемые природные территории местного значения — к собственности городов.
закон о введении в воздействие ЗК в ст. 3.1 устанавливает следующие основания разграничения:
— по принадлежности строений, строений, сооружений, расположенных на земельных наделах. Соответственно земельные наделы, занятые строениями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ, относятся к федеральной собственности, в собственности субъектов РФ — к собственности таких субъектов, в собственности городов — к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов;
— по принципу отнесения земельного надела к тому виду публичной собственности, к которому принадлежат занимающие его организации. Соответственно земельные наделы, предоставленные органам власти РФ и их территориальным органам относятся к федеральной собственности, органам власти субъектов РФ — к собственности субъектов, органам местного самоуправления — к муниципальной собственности; земельные наделы, занятые казенными фирмами, некоммерческими организациями и унитарными предприятиями — в зависимости от того, какого именно уровня органом власти либо органом местного самоуправления эти предприятия, организации созданы.
Исключение установлено для двух субъектов РФ — городов федерального Санкт Петербурга и значения-Москвы. К собственности этих субъектов отнесены не только вышеуказанные земельные наделы, но и те участки земель, каковые в соответствии с разглядываемым Законом относятся к муниципальной собственности, если они находятся в границах соответственно Москвы либо Петербурга. Но собственными законами они смогут передать отдельные земельные наделы в собственность городов, находящихся на их территории.
К федеральной собственности, не считая вышеназванного, относятся земельные наделы, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у национальных академий наук и созданных такими академиями наук организаций.
Госрегистрация права собственности РФ, субъекта РФ либо муниципального образования на земельный надел при разграничении гос собственности на землю в соответствии со ст. 30.1 закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(34) осуществляется на основании заявления аккуратного органа власти либо органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица. В таком заявлении должно быть указано основание происхождения права собственности на земельный надел. Распоряжением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 утвержден список документов, нужных для госрегистрации права собственности данных субъектов. Лишь по окончании госрегистрации права собственности РФ, субъекта РФ либо муниципального образования допустимо распоряжение такими земельными наделами (в случае, если иное не установлено законами ).
Другой порядок регистрации действует в отношении земельных участков, гос собственность на каковые не разграничена. В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в воздействие ЗК отсутствие госрегистрации права собственности на такие земельные наделы не есть препятствием для осуществления распоряжения ими.
По неспециализированному правилу распоряжение земельными наделами, гос собственность на каковые не разграничена, осуществляется муниципальными органами власти муниципальных городских и районов округов. Но в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, распоряжение такими участками осуществляется муниципальными органами власти указанных поселений лишь в том случае, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что оно осуществляется аккуратными органами власти субъектов РФ. Наряду с этим в городах Санкт Петербурге и-Москве распоряжение земельными наделами, гос собственность на каковые не разграничена, осуществляется органами аккуратной власти самих этих субъектов РФ, но их законами возможно установлено, что эти полномочия осуществляются муниципальными органами власти внутригородских городов.
Но исключения из этого правила установлены законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ Об дорогах и о дорожной деятельности в РФ и о внесении трансформаций в отдельные законы РФ*(35). В соответствии с ним предоставление земельных участков осуществляется:
— находящихся в федеральной собственности либо гос собственность на каковые не разграничена, для размещения трасс федерального значения, а также платных трасс федерального значения на базе концессионных соглашений — федеральным органом аккуратной власти, осуществляющим функции по оказанию национальных одолжений и управлению госимуществом в сфере дорожного хозяйства;
— находящихся в собственности субъекта РФ либо гос собственность на каковые не разграничена, для размещения трасс регионального либо межмуниципального значения, а также платных дорог регионального либо межмуниципального значения — уполномоченным органом аккуратной власти субъекта РФ.
Порядок определения размера арендной платы, и порядок, условия и сроки внесения арендной платы за применение земельных участков, гос собственность на каковые не разграничена, устанавливаются органами власти субъектов РФ. Эта норма введена в Закон о введении в воздействие ЗК законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ, и к настоящему времени большая часть субъектов РФ уже приняло соответствующие нормативные акты.