Способы прибыльного подхода
Прибыльный подход основан на том, что цена недвижимости, в котором вкладывать деньги, должны соответствовать текущему качеству суммы и оценки дохода, что недвижимость может принести
Прибыльный подход употребляется лишь для оценки прибыльной недвижимости, другими словами таковой недвижимости, единственной целью которой есть получение дохода, и в его основе лежат следующие правила оценки недвижимости:
- принцип ожидания (цена объекта, приносящего доход, определяется текущей ценой будущих доходов, каковые данный объект принесет);
- принцип замещения (цена объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины действенного капиталовложения, нужного для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую
Прибыльный подход — подход, основанный на оценке клиентом сегодняшней пользы от будущего владения собственностью. В большинстве случаев, потенциальный клиент разглядывает недвижимость с позиций инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит этот объект недвижимости.
Прибыльная недвижимость — недвижимость, которая генерирует либо предназначена для генерации доходов
lОтдельно стоящие строения, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)
lТорговая, офисная, производство, гостиницы
Главное преимущество, которое имеет прибыльный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным содержится в том, что он в основном отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это свойство недвижимости учитывается как главный ценообразующий фактор.
Прибыльный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным способами. К примеру, ставки дохода, используемые в прибыльном способе, в большинстве случаев определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию употребляются при определении финансового потока как дополнительные инвестиции; способы капитализации употребляются при корректировке различий рыночного и затратного способов.
Главным недочётом, что имеет прибыльный подход оценки недвижимости, есть то, что он в отличие от двух вторых способов оценки основан на прогнозных данных.
На первой стадии, в то время, когда употребляется прибыльный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, за который инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.
Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, нужных для поддержания недвижимости в требуемом управлении и коммерческом состоянии, по окончании чего прогнозируется цена объекта в конце периода владения в полном либо долевом довольно начальной стоимости выражении — так именуется величина реверсии.
На последней стадии спрогнозированные реверсия и доходы пересчитываются в текущую цена при помощи способов прямой капитализации либо дисконтированного финансового потока. Выбор метода капитализации определяется качеством и характером ожидаемых доходов.
Способ капитализации дохода
Способ капитализации доходаопределяет рыночную цена недвижимости методом конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в цена при помощи коэффициента капитализации.
Сутью разглядываемого способа выступает определение взвешенных ставок капитализации для строений и земли на этом месте земли. Способ капитализации доходов употребляется, в случае, если: потоки доходов-стабильные хорошие значения; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный способ не нужно применять, в случае, если: потоки доходов нестабильные; объект недвижимости не закончен; нет информации о фактических сделок по аренде и продаже недвижимости, другой информации и эксплуатационных расходов, которая усложняет расчет показателя чистой капитализации и операционной прибыли [10].
Этапы оценки рыночной цене способом капитализации дохода следующие:
1) Потенциальный валовой доход(ПВД) – это доход, что может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:
Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) по формуле:
ПВД= СА? Sпол, (1)
где ПВД – потенциальный валовой доход; СА – ставка арендной платы; Sпол – нужная ( арендопригодная) площадь.
2) Настоящий валовой доход — потенциальный валовой доход с учетом утрат от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, и от дополнительных видов доходов.
Рассчитывается настоящий (действенный) валовой доход (ДВД), т. е. с учетом уровня загрузки объекта и недополучения платежей по формуле:
ДВД=ПВД–П+ДД (2)
где ДВД –настоящий валовой доход; ПВД –потенциальный валовой доход; П–утраты валового дохода; ДД– дополнительный доход.
Сутью разглядываемого способа выступает определение взвешенных ставок капитализации для строений и земли на этом месте земли.
3) расчет годового чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) — часть настоящего действенного валового дохода, которая остается по окончании выплаты всех операционных затрат.
Определяется чистый операционный доход методом вычитания из ДВД операционных доход по формуле:
ЧОД= ДВД– ОР (3)
Где ОР – операционные затраты.
Операционными затратами именуют все затраты, которые связаны с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата услуг ЖКХ, затраты по текущему ремонту, сборы и налоги, которые связаны с недвижимостью и т. п.).
4) расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации (R) – это ставка, которая употребляется для конвертации годового дохода в цена. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па положенный капитал и норму возврата капитала:
R=i+аQ, (4)
где i – ставка доходности инвестора на положенный капитал; Q– норма возврата капитала; a — величина прогнозируемого роста либо падения рынка;
Норма возврата капитала – это ставка, которая снабжает возврат начальных инвестиций. Эта составляющая коэффициента капитализации разрешает в ходе инвестиционного анализа поделить доход, каждый год приносимый недвижимостью, на две составляющие:
1) возмещение капитала, положенного в недвижимость;
2) получение дополнительного дохода от владения объектом.
В оценочной практике употребляется три способа расчета нормы возврата капитала:
1) способ Ринга;
2) способ Инвуда;
3) способ Хоскольда.
В данной курсовой работе будет использован способ Инвуда.
Способ Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат положенного в недвижимость капитала. Использование способа Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших собственную экономическую судьбу, при условии, что вычисленная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату [11].
Q= (5)
Q- Норма возврата капитала, n- срок, i-ставка дохода на положенный капитал
5) расчет рыночной цене недвижимости по формуле
V= (6)
где V — рыночная цена недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.
Ключевые принципы оценки недвижимости
Теоретическим фундаментом процесса оценки есть совокупность оценочных правил, на которых основывается расчет цены объектов недвижимости. Правила оценки формируют исходные взоры субъектов рынка на величину цены объекта недвижимости.
На рис. 1 продемонстрирована связь оценочных правил.
Во всемирной практике принято выделять четыре группы оценочных правил:
1-я несколько: правила, основанные на представлениях потенциального хозяина;
2-я несколько: правила, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я несколько: правила, обусловленные действием рыночной среды;
4-я несколько: принцип лучшего и самоё эффективного применения [6].
Исходным принципом оценки цены недвижимости выступает принцип полезности, что свидетельствует, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность хозяина, тем выше его стоимость и полезность.
Полезность выступает как субъективная сокровище, которую потребитель придает определенному объекту, она высказывает его предпочтения и индивидуальные вкусы. В экономической оценке полезность определяется сроками и величиной получения доходов или других польз от применения объектов недвижимости.
Рис. 1. Связь оценочных правил
Принцип замещения свидетельствует, что при наличии определенного количества однородных (по полезности либо доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с мельчайшей ценой. Этот принцип исходит из возможности другого выбора для клиента, т. е. цена объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке подобные либо замещающие объекты.
Принцип замещения самый полно реализуется при новом постройке, в районах массовой жилой либо дачной застройки, в то время, когда преобладают однотипные земельные наделы и велик уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов строений.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход либо удобства от применения объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает взять потенциальный хозяин. Этот принцип лежит в базе прибыльного подхода к оценке недвижимости и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую цена.
К примеру, цена земельного надела в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (настоящей либо возможно вероятной), которую ожидает взять хозяин от эксплуатации жилого дома.
Вторая несколько правил оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает правила вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада содержится в том, что для оценки цены объекта недвижимости нужно выяснить вклад каждого фактора и его наиболее значимых элементов в стоимости объекта и формирование полезности.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: почвы со строениями (в случае, если участок незастроенный, то лишь почвы), технических средств и оборудования (для застроенного участка – кроме этого сооружений и зданий), менеджмента и рабочей силы. Наряду с этим цена каждой группы факторов зависит от того, как возрастает цена всего объекта недвижимости от их применения с учетом имеющихся количественных и качественных черт.
Иначе говоря вклад – это то добавление в стоимости имущества, которое результат наличия конкретного фактора либо его элементов.
Принцип вклада довольно часто употребляется для определения излишних либо недостающих улучшений при анализе лучшего и самоё эффективного применения. Главной проблемой, которая связана с оценкой величины вклада, есть то, что на практике многие элементы, воздействующие на цена, очень редко смогут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости либо добавлены к ней. Клиент оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит наряду с этим поэлементных расчетов.
Особенное положение среди указанных факторов занимает земельный надел со строениями, поскольку его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, по окончании того как оплачены затраты на труд, технические средства и оборудование, менеджмент.
Потому, что почва со строениями неподвижна, то нужные для действенного функционирования объекта оборудование, технические средства, менеджмент и труд должны быть привлечены к ней. Это указывает, что хозяин почвы сперва обязан оплатить затраты по привлечению этих трех факторов (в случае, если надел земли не застроен, то учитываются кроме этого затраты на постройку строений либо сооружений), по окончании чего оставшийся доход возможно отнесен к почва. Следовательно, почва имеет остаточную цена и приносит доход лишь тогда, в то время, когда имеется остаток по окончании удовлетворения требований к доходам всех завлекаемых компонентов.
Изменение того либо иного компонента, нужного для обычного функционирования объекта недвижимости, может повышать либо уменьшать цена объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.
Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования нужны определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых снабжает большую цена недвижимости.
Иначе говоря любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района либо города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, снабжающее большую цена всего объекта.
Сбалансированность нарушается, в случае, если строения на земельном наделе характеризуются недостаточными усовершенствованиями либо, напротив, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному наделу, к примеру его размеру.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями эффективности и ёмкости.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости возможно приложено к определенному земельному наделу, наряду с этим местные власти смогут регулировать параметры недвижимости: высоту, плотность застройки, эффективность применения земельного надела; устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране культуры и памятников истории и др.
Эффективностьопределяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного надела с расположенными на нем строениями при реализации разных проектов застройки.
При рассмотрении вероятных вариантов увеличения доходности объекта недвижимости нужно учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения свидетельствует, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них возможно разделять и соединять так, дабы достигнуть большой стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости содержится в том, что она не может быть перемещена с одного места в второе, т. е. имеет фиксированное расположение. Исходя из этого переход объекта недвижимости от продавца к клиенту происходит методом передачи прав на нее. Чем более идеальны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на их отчуждение и недвижимость, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень рациональнее затраты и риска, связанные с покупкой недвижимости.
Третья несколько правил, обусловленных действием рыночной среды, включает предложение и спрос, борьбу, изменение и соответствие окружающей среды.
предложения и Принцип спроса свидетельствует, что цена недвижимости изменяется в следствии сотрудничества спроса предложения. Он высказывает взаимозависимость между потребностью в объектах недвижимости в условиях развития экономики общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на постройку (реконструкцию) улучшений.
Спрос– это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как объективных – экономических, социальных, демографических, административных, природно-климатических, так и субъективных факторов. К субъективным факторам относятся: ocoбый интерес клиентов к данному объекту, а также рвение монополии на этот вид недвижимости, особенные условия участников сделки, действие рекламы и др.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое возможно выставлено на продажу при сложившемся уровне стоимостей. Нужно подчернуть, что предложение почвы в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, потому, что почва есть вольно не воспроизводимым товаром. Одновременно с этим отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения почвы по целевому назначению: возрастают почвы поселений, индустрии, транспорта, связи, иного несельскохозяйственного назначения, уменьшаются почвы запаса и лесного фонда.
Предложение сооружений и зданий имеет кроме этого низкую эластичность, потому, что их строительство требует большого времени.
предложения и Принцип спроса как база механизма рыночного авторегулирования растолковывает громадные различия в стоимостях на объекты недвижимости в зависимости от их местоположения и целевого назначения.
Принцип борьбы свидетельствует, что цены на объекты недвижимости устанавливаются при помощи постоянного соперничества субъектов рынка, каковые стремятся к получению большой прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает борьбу.
Учет принципа борьбы проявляется в том, что в случае, если на рынке недвижимости ожидается ухудшение соперничества, то оценщик либо сокращает величину прогнозируемых доходов, либо повышает степень риска.
Помимо этого, объекты недвижимости, каковые имеют экономические преимущества сейчас, необязательно сохранят их в будущем. Исходя из этого в случае, если хозяин приобретает доход, превышающий среднерыночную величину, то возможность его предстоящего поступления требует тщательного обоснования (к примеру, заключения соглашений долговременной аренды).
Принцип соответствия пребывает в том, что большая цена объекта недвижимости появляется тогда, в то время, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый темперамент землепользования. Соответствие черт объекта недвижимости ожиданиям и потребностям местного рынка снабжает большой рыночный спрос на него, а следовательно, и большую цена.
Принцип соответствия проявляется через регрессию и прогрессию.
Эффект прогрессии содержится в хорошем действии внешнего окружения либо соседних объектов на цена недвижимости.
К примеру, в следствии функционирования в данном районе объектов, снабжающих большой уровень инфраструктуры, цена недвижимости увеличивается.
Регрессия имеет место, в то время, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, каковые не пользуются спросом рынком, либо в то время, когда внешнее окружение оказывает отрицательное действие на процесс эксплуатации объекта. К примеру, при выборе расположения земельного надела нужно принимать к сведенью внешние объекты, существование которых может очень плохо отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия появится при соседстве объектов отдыха с производственными фирмами, каковые загрязняют внешнюю среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п.
Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста интенсификации и городов многообразия форм землепользования.
Принцип трансформации окружающей среды предполагает учет при оценке объектов недвижимости вероятных трансформаций экономических, социальных и юридических условий, при которых они употребляются, и перспектив развития и внешнего окружения района.
Земельные наделы наровне с расположенными на них объектами недвижимости подвержены влиянию внешних факторов намного больше, чем каждый вид товаров либо одолжений. Это обусловлено физической неподвижностью недвижимости, ее фиксированным расположением, что порождает своеобразный вид износа – износ внешнего действия (экономический).
Принцип трансформации окружающей среды непременно учитывается при написании отчета об оценке при помощи указания даты, на которую выяснена цена объекта недвижимости.
Принципом, обобщающим влияние ранееуказанных трех групп правил оценки, есть лучшее и самоё эффективное применение (ЛНЭИ). ЛНЭИ свидетельствует, что из вероятных вариантов применения объекта недвижимости выбирается тот, при котором самый полно реализуются функциональные возможности земельного надела с улучшениями. Этот вариант используется для оценки цены недвижимости.
Рыночная цена земельного надела с улучшениями зависит от других вариантов его применения, а не только от текущего землепользования. Этот принцип есть обобщающим для оценки рыночной цене недвижимости, поскольку разрешает выяснить вариант, приносящий максимальный доход от земельного надела независимо от того, застроен участок либо нет и какие конкретно строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ определяется как применение недвижимости, которое:
а) есть законодательно разрешенным;
б) физически осуществимо;
в) денежно обосновано с позиций окупаемости инвестируемого капитала;
г) снабжает наибольшую цена либо доходность недвижимости.
На практике принцип ЛНЭИ есть исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой цене недвижимости и строится заключение об ее величине.
Все перечисленные выше правила оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики и вида оцениваемого объекта, применяемого способа оценки смогут играться главную либо запасного роль [6].
Изложенные выше правила являются теоретическую базу оценки цены объектов недвижимости
(https://vk.com/away.php?utf=1to=http%3A%2F%2Fedu.dvgups.ru%2FMETDOC%2FEKMEN%2FFK%2FOTS_NEDV%2FMETOD%2FOKKEL%2Fframe%2F1_1.htm)
Способы прибыльного подхода
Прибыльный подход основан на том, что цена недвижимости, в котором вкладывать деньги, должны соответствовать текущему качеству суммы и оценки дохода, что недвижимость может принести
Прибыльный подход употребляется лишь для оценки прибыльной недвижимости, другими словами таковой недвижимости, единственной целью которой есть получение дохода, и в его основе лежат следующие правила оценки недвижимости:
- принцип ожидания (цена объекта, приносящего доход, определяется текущей ценой будущих доходов, каковые данный объект принесет);
- принцип замещения (цена объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины действенного капиталовложения, нужного для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую
Прибыльный подход — подход, основанный на оценке клиентом сегодняшней пользы от будущего владения собственностью. В большинстве случаев, потенциальный клиент разглядывает недвижимость с позиций инвестиционной привлекательности, т. е. как и какой доход приносит этот объект недвижимости.
Прибыльная недвижимость — недвижимость, которая генерирует либо предназначена для генерации доходов
lОтдельно стоящие строения, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)
lТорговая, офисная, производство, гостиницы
Главное преимущество, которое имеет прибыльный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным содержится в том, что он в основном отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т. е. это свойство недвижимости учитывается как главный ценообразующий фактор.
Прибыльный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным способами. К примеру, ставки дохода, используемые в прибыльном способе, в большинстве случаев определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию употребляются при определении финансового потока как дополнительные инвестиции; способы капитализации употребляются при корректировке различий рыночного и затратного способов.
Главным недочётом, что имеет прибыльный подход оценки недвижимости, есть то, что он в отличие от двух вторых способов оценки основан на прогнозных данных.
На первой стадии, в то время, когда употребляется прибыльный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т. е. за время, за который инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.
Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, нужных для поддержания недвижимости в требуемом управлении и коммерческом состоянии, по окончании чего прогнозируется цена объекта в конце периода владения в полном либо долевом довольно начальной стоимости выражении — так именуется величина реверсии.
На последней стадии спрогнозированные реверсия и доходы пересчитываются в текущую цена при помощи способов прямой капитализации либо дисконтированного финансового потока. Выбор метода капитализации определяется качеством и характером ожидаемых доходов.
Способ капитализации дохода
Способ капитализации доходаопределяет рыночную цена недвижимости методом конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в цена при помощи коэффициента капитализации.
Сутью разглядываемого способа выступает определение взвешенных ставок капитализации для строений и земли на этом месте земли. Способ капитализации доходов употребляется, в случае, если: потоки доходов-стабильные хорошие значения; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный способ не нужно применять, в случае, если: потоки доходов нестабильные; объект недвижимости не закончен; нет информации о фактических сделок по аренде и продаже недвижимости, другой информации и эксплуатационных расходов, которая усложняет расчет показателя чистой капитализации и операционной прибыли [10].
Этапы оценки рыночной цене способом капитализации дохода следующие:
1) Потенциальный валовой доход(ПВД) – это доход, что может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:
Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) по формуле:
ПВД= СА? Sпол, (1)
где ПВД – потенциальный валовой доход; СА – ставка арендной платы; Sпол – нужная ( арендопригодная) площадь.
2) Настоящий валовой доход — потенциальный валовой доход с учетом утрат от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, и от дополнительных видов доходов.
Рассчитывается настоящий (действенный) валовой доход (ДВД), т. е. с учетом уровня загрузки объекта и недополучения платежей по формуле:
ДВД=ПВД–П+ДД (2)
где ДВД –настоящий валовой доход; ПВД –потенциальный валовой доход; П–утраты валового дохода; ДД– дополнительный доход.
Сутью разглядываемого способа выступает определение взвешенных ставок капитализации для строений и земли на этом месте земли.
3) расчет годового чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) — часть настоящего действенного валового дохода, которая остается по окончании выплаты всех операционных затрат.
Определяется чистый операционный доход методом вычитания из ДВД операционных доход по формуле:
ЧОД= ДВД– ОР (3)
Где ОР – операционные затраты.
Операционными затратами именуют все затраты, которые связаны с эксплуатацией объекта недвижимости (оплата услуг ЖКХ, затраты по текущему ремонту, сборы и налоги, которые связаны с недвижимостью и т. п.).
4) расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации (R) – это ставка, которая употребляется для конвертации годового дохода в цена. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па положенный капитал и норму возврата капитала:
R=i+аQ, (4)
где i – ставка доходности инвестора на положенный капитал; Q– норма возврата капитала; a — величина прогнозируемого роста либо падения рынка;
Норма возврата капитала – это ставка, которая снабжает возврат начальных инвестиций. Эта составляющая коэффициента капитализации разрешает в ходе инвестиционного анализа поделить доход, каждый год приносимый недвижимостью, на две составляющие:
1) возмещение капитала, положенного в недвижимость;
2) получение дополнительного дохода от владения объектом.
В оценочной практике употребляется три способа расчета нормы возврата капитала:
1) способ Ринга;
2) способ Инвуда;
3) способ Хоскольда.
В данной курсовой работе будет использован способ Инвуда.
Способ Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат положенного в недвижимость капитала. Использование способа Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших собственную экономическую судьбу, при условии, что вычисленная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату [11].
Q= (5)
Q- Норма возврата капитала, n- срок, i-ставка дохода на положенный капитал
5) расчет рыночной цене недвижимости по формуле
V= (6)
где V — рыночная цена недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.