1. Обязанности арендодателя. Главная обязанность арендодателя — вовремя дать арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и условиям договора, совместно со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).
Так, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. Наряду с этим должен быть соблюден срок передачи, установленный в контракте. В случае, если в соглашении он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый правильно ст. 314 ГК. В случае, если арендодатель не делает эту обязанность, арендатор вправе правильно ст. 398 ГК настойчиво попросить:
а) или принудительной передачи ему взыскания убытков и договорного имущества, причиненных просрочкой его передачи;
б) или возмещения убытков и расторжения договора, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). В случае, если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть соглашение, ссылаясь на просрочку, но у него имеется возможность взять убытки, причиненные просрочкой.
Имущество должно быть передано совместно со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), в случае, если иное не предусмотрено контрактом. В случае, если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом по соглашению, он вправе настойчиво попросить предоставления ему арендодателем таких документов и принадлежностей либо расторжения контракта. И в том и другом случае арендатор в праве на возмещение убытков. Помимо этого, в случае, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.
В случае, если же отсутствие принадлежностей либо документов не мешает применению имущества в соответствии с соглашением, арендатор не вправе потребовать расторжения контракта ссылаясь на п. 2 ст. 611 ГК. Одновременно с этим у него имеется право настойчиво попросить принудительного выполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей либо документов, и взять убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим выполнением) данной обязанности.
Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным его назначению и условиям. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. В случае, если такие характеристики в контракте не выяснены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, разрешающем применять его в соответствии с назначению и в большинстве случаев предъявляемым требованиям.
В законе детально регламентированы последствия передачи имущества с недочётами (ст. 612 ГК). Арендодатель не несёт ответственность за недочёты, каковые:
а) указаны в соглашении;
б) не смотря на то, что и не оговорены, но были заблаговременно известны арендатору;
в) должны были быть найдены арендатором на протяжении осмотра имущества либо проверки его исправности при заключении соглашения либо передаче имущества в аренду — так именуемые явные недочёты.
В любой другой ситуации арендодатель несёт ответственность за недочёты сданного в аренду имущества, включая скрытые недочёты, о которых он не знал на протяжении заключения соглашения. Правовое значение имеют недочёты, мешающие пользованию имуществом как абсолютно, так и частично. Недочёты, не воздействующие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее выполнение обязанности передать имущество. Одновременно с этим они должны быть зафиксированы для оценки в будущем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.
При обнаружении недочётов, за каковые отвечает арендодатель, арендатор вправе по собственному выбору применять следующие методы защиты:
а) настойчиво попросить от арендодателя или безвозмездного устранения недочётов, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения собственных затрат на устранение недочётов;
б) конкретно удержать сумму понесенных им затрат на устранение недочётов из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
в) настойчиво попросить досрочного расторжения соглашения (п. 1 ст. 612 ГК).
Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он обязан без промедления заменить предоставленное арендатору имущество вторым подобным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или бесплатно устранить распознанные недочёты.
В случае, если использование вышеуказанных способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе настойчиво попросить возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору кроме этого возможность взять убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Но данное право применимо только в том случае, в то время, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взять убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, кроме этого и при расторжении соглашения.
Арендодатель обязан предотвратить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Передача имущества в аренду не есть основанием для прекращения либо трансформации прав третьих лиц на это имущество, которыми они владеют на основании закона либо договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права клиента согласно соглашению купли-продажи и т.д.) смогут значительно ограничивать возможности арендатора по пользованию и владению имуществом. Исходя из этого закон обязывает арендодателя предотвратить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение данной обязанности дает арендатору право настойчиво попросить уменьшения арендной платы или возмещения убытков и расторжения договора (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и заинтересованностей арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
Арендодатель обязан не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. По окончании передачи имущества арендодатель не должен выполнять действий, каковые бы мешали арендатору пользоваться имуществом по соглашению. К примеру, передав в аренду помещение в строении, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору свободный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые методы защиты его заинтересованностей от нарушений, среди них и не связанных с лишением владения, кроме этого против хозяина (ст. 301-305 ГК).
Исходя из принципа возложения на хозяина обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный темперамент арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя создавать капремонт переданного в аренду имущества за собственный счет (ст. 616 ГК). Другой порядок распределения между сторонами обязанностей по капремонту возможно предусмотрен нормативными правовыми актами либо соглашением.
Наряду с этим под капремонтом понимается такое восстановление главных конструктивных элементов и частей арендного имущества, без которого оно не имеет возможности употребляться по назначению. Капремонт обязан производиться арендодателем в срок, установленный контрактом, а если он не выяснен контрактом либо позван неотложной необходимостью — в разумный срок.
В случае, если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по собственному выбору:
а) произвести капремонт и взять с арендодателя цена ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
б) настойчиво попросить соответственного уменьшения арендной платы;
в) настойчиво попросить возмещения убытков и расторжения договора (ст. 616 ГК).
Осуществление капремонта возможно сопряжено с лишением арендатора возможности обладать и пользоваться имуществом по соглашению. Особенности правоотношений сторон в это время смогут быть предусмотрены в соглашении. В частности, на арендодателя возможно возложена обязанность дать арендатору на время ремонта подобное имущество. Во всяком случае, если иное не выяснено в контракте, арендодатель не вправе потребовать внесения арендной платы за период капремонта, в случае, если арендатор в это время был лишен возможности пользоваться снятым в аренду имуществом.
2. Обязанности арендатора. Главные обязанности арендатора связаны с порядком пользования снятым в аренду имуществом.
Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями контракта, а вдруг такие условия в контракте не выяснены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными показателями, к примеру автомобиль не должен употребляться для грузовых перевозок, в случае, если иное не предусмотрено условиями соглашения аренды.
Во-вторых, по неспециализированному правилу арендатор обязан лично пользоваться снятым в аренду имуществом. В случае, если арендатор хочет передать право пользования третьему лицу, ему нужно взять согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем применении сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Помимо этого, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей согласно соглашению аренды второму лицу), предоставления снятого в аренду имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Список вероятных распорядительных действий в отношении снятого в аренду имущества, каковые арендатор вправе выполнять лишь с согласия арендодателя, не есть исчерпывающим. Нормативно-правовыми актами возможно предусмотрено как полное исключение передачи права пользования третьему лицу кроме того с согласия арендодателя (к примеру, такое правило предусмотрено в ст. 631 ГК в отношении контракта проката; ст. 31 Лесного кодекса запрещает передачу в субаренду участков лесного фонда), так и право арендатора выполнять те либо иные распорядительные действия без согласия арендодателя (в частности, в соответствии с ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, в случае, если соглашением аренды не предусмотрено иное).
Согласие арендодателя возможно выражено в разных формах, оно может находиться в условиях соглашения либо в особом письменном разрешении. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой метод передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неизвестному кругу третьих лиц; нельзя разрешить совершение лишь отдельных распорядительных действий и лишь в отношении конкретных третьих лиц.
Потому, что пользование, получаемое третьими лицами в следствии распорядительных действий арендатора, есть вторичным по отношению к обязанностям и правам самого арендатора, срок для того чтобы пользования не имеет возможности быть больше срока главного соглашения аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение касается и других прав вторичного пользователя (к примеру, в случае, если арендатору не дано извлекать доходы от применения снятого в аренду имущества, он кроме этого не вправе дать такое право вторичному пользователю). Это конечно, потому что никто не вправе передать больше прав, чем имеет сам. Вторичное пользование предопределяется юридической судьбой главного контракта аренды. В частности, недействительность контракта аренды влечет за собой недействительность сделок о передаче арендатором имущества в пользование третьим лицам.
Нужно иметь в виду, что при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив стороной, обязанной и важной перед арендодателем согласно соглашению аренды, остается арендатор. Перечисленные распорядительные действия арендатора касаются передачи лишь прав владения и пользования. Что касается перенайма, то при нем происходит полная замена арендатора в обязательстве аренды, т.е. целый комплекс прав и обязанностей арендатора переходит к третьему лицу; соответственно, обязанным и важным перед арендодателем делается это третье лицо.
Самый распространенным методом передачи права пользования есть субаренда. Правоотношение субаренды по собственной юридической природе подобно арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование второму лицу. Исходя из этого к отношениям субаренды используются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это — вторичная аренда. Арендатор по главному контракту аренды делается арендодателем согласно соглашению субаренды.
В случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями контракта аренды либо назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель в праве настойчиво попросить возмещения убытков и расторжения договора (п. 3 ст. 615 ГК).
В-третьих, арендатор обязан:
а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. выполнять действия, каковые нужны для предотвращения ухудшения состояния снятого в аренду объекта, мешающего применению его по соглашению (к примеру, в срок создавать замену масла в снятом в аренду автомобиле);
б) нести затраты на содержание имущества, т.е. такие затраты, каковые нужны не для поддержания надлежащего состояния имущества, а для оплаты работ (одолжений и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного применения (к примеру, арендатор строения обязан оплачивать электричество и иные услуги ЖКХ);
в) создавать за собственный счет текущий ремонт снятого в аренду имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недочётов в состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой главных (конструктивных) частей снятого в аренду имущества и обусловлен его повседневным применением, а не большим износом;
г) создавать капремонт снятого в аренду имущества, в случае, если это предусмотрено нормативными правовыми актами либо контрактом (п. 1 ст. 616 ГК).
Неспециализированное правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как соглашения, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон учитывает, что простое содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, потому, что нужны для повседневного применения вещи, в то время как капремонт есть средством восстановления цены имущества, сохранения его целостности и, следовательно, помогает заинтересованностям арендодателя. Исходя из этого обязанность капремонта по неспециализированному правилу возлагается на арендодателя, а текущего обеспечения и ремонта простого содержания — на арендатора.
Одновременно с этим норма, предусматривающая обязанности арендатора по содержанию и ремонту имущества (п. 2 ст. 616 ГК), есть диспозитивной. Учитывая специфику отдельных видов аренды, законодатель может устанавливать иное распределение указанных обязанностей между сторонами. Помимо этого, иное распределение данных обязанностей возможно предусмотрено в соглашении, в случае, если это не противоречит закону.
Арендатор обязан вовремя вносить арендную плату за пользование имуществом . кроме того в случае, если арендатор не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности оплачивать аренду. Иначе, невозможность пользования вещью в силу событий, за каковые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по неспециализированному правилу) не вносить арендную плату.
ГК не относит условие о размере арендной платы к числу условий контракта. Исходя из этого в случае, если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых событиях в большинстве случаев взимается за пользование подобным имуществом (п. 3 ст. 424). Но для некоторых видов аренды условие о размере арендной платы есть значительным. К примеру, несогласование данного условия в соглашении аренды строения (сооружения) влечет признание его незаключенным (ст. 654 ГК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы кроме этого в большинстве случаев определяются в соглашении аренды. В случае, если же контрактом они не выяснены, действуют порядок, условия и сроки, в большинстве случаев используемые при аренде подобного имущества при сравнимых событиях (п. 1 ст. 614 ГК).
ГК предусматривает разные формы оплаты аренды: жёсткая финансовая сумма; часть продукции, плодов либо доходов, взятых в следствии применения снятого в аренду имущества; предоставление арендатором определенных одолжений; передача арендатором арендодателю вещи в собственность либо в аренду; возложение на арендатора обусловленных контрактом затрат на улучшение снятого в аренду имущества (п. 2 ст. 614). Данный список не есть исчерпывающим. В случае, если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то арендная плата обязана вноситься в финансовой форме. Арендная плата возможно установлена за все арендное имущество в целом либо раздельно по каждой из его составных частей. Контракт, предусматривающий неденежную форму оплаты аренды, по существу, представляет собой смешанный соглашение, потому, что в нем соединяются разные обязательства. К такому контракту используются в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы которых находятся в смешанном контракте (п. 3 ст. 421 ГК). К примеру, соглашение аренды, предусматривающий оплату методом передачи в собственность арендодателю определенного недвижимости, есть смешанным, соединяющим в себе аренды продажи и элементы недвижимости; следовательно, этот контракт в соответствующих частях регулируется нормами о аренде и продаже недвижимости.
В ГК детально регламентирован порядок трансформации размера арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, в случае, если иное не предусмотрено соглашением, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные соглашением, но не чаще одного раза в год (законом смогут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).
В вопросе трансформации размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение сторон. Так, в случае, если стороны указали в соглашении, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется постоянным в течении всего срока аренды (это, но, не исключает того, что во время аренды стороны достигнут соглашения об трансформации арендной платы; данное соглашение нужно разглядывать как изменение начального соглашения). В соглашении смогут быть предусмотрены трансформации арендной платы в одностороннем порядке. В случае, если условия и порядок трансформации арендной платы в соглашении не выяснены, то пересмотр размера арендных платежей вероятен лишь по соглашению сторон.
В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то национальными органами (к примеру, арендная плата за пользование почвой. По смыслу ст. 424 ГК стороны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. Наряду с этим независимо от механизма трансформации арендной платы, предусмотренного контрактом, новый размер арендной платы, определенный национальным органом, используется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие для того чтобы договора о том, что изменение арендной платы производится методом заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону.
Арендатор вправе настойчиво попросить уменьшения арендной платы, в случае, если в силу событий, за каковые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные контрактом, либо состояние имущества значительно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Это правило используется, в случае, если законом не предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, в случае, если ухудшение условий пользования либо состояния имущества есть значительным, т.е. таким, которое в значительной мере лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении договорной арендной платы. Иными словами, о значительном ухудшении возможно сказать, в случае, если экономическая сокровище пользования делается неадекватной размеру арендной платы, установленному в контракте. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования либо состояния имущества.
При значительного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе настойчиво попросить от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Наряду с этим направляться руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК, в соответствии с которому значительным согласится нарушение, которое влечет для второй стороны ущерб, в значительной мере лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.
По неспециализированному правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе настойчиво попросить досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. К примеру, в случае, если соглашением предусмотрены ежемесячные платежи, то арендодатель может настойчиво попросить досрочной оплаты лишь за 2 месяца вперед. Пункт 5 ст. 614 ГК есть диспозитивной нормой, стороны смогут предусмотреть в контракте иные правила, в частности о неприменении указанных последствий либо об иных основаниях либо условиях их применения (возможность требования досрочных платежей при любой просрочке, а не только при значительной; исключить ограничение досрочных платежей двумя сроками и т.д.). В случае, если арендатор более двух раз подряд по окончании установленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе кроме этого настойчиво попросить расторжения контракта по суду (ст. 619 ГК).
Обязанность возвратить снятое в аренду имущество. Прекращение контракта аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от выполнения данной обязанности дает арендодателю право истребовать его по суду.
В случае, если арендатор не возвратил снятое в аренду имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе настойчиво попросить внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Но это не касается случаев, в то время, когда просрочка возврата имущества позвана уклонением арендодателя от его приемки.
Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи арендодателю, не обращая внимания на истечение срока аренды. Причем речь заходит конкретно об выполнении договорной обязанности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного неосновательного обогащения, взятого арендатором благодаря неоплаты фактического пользования за рамками контракта. Квалификация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной арендной платы имеет принципиальное значение. Она свидетельствует, что пользование имуществом по окончании истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным соглашением аренды, а не по рыночным стоимостям, сложившимся во время для того чтобы пользования. Данный подход не ущемляет заинтересованностей арендодателя. В случае, если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся во время фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взять отличие между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 ГК). Арендодатель вправе взять кроме этого иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного имущества.
Стороны смогут предусмотреть в соглашении неустойку за несвоевременный возврат снятого в аренду имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за целый период просрочки возврата имущества и не исчерпывается сроком действия контракта. Принципиально важно кроме этого учитывать: в случае, если контрактом не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, смогут быть взяты сверх неустойки, т.е. эта мера ответственности носит штрафной темперамент (ст. 622 ГК).
Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его взял: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. Наряду с этим учитывается обычный износ имущества, обусловленный его договорным применением. Но в контракте возможно предусмотрена обязанность арендатора возвратить имущество в другом состоянии, к примеру в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату имущества в надлежащем состоянии не разрешает арендодателю отказаться от приемки имущества, но дает ему право взять убытки.
В случае, если арендатор пользовался снятым в аренду имуществом в соответствии с условиями контракта, он получает право собственности на плоды, доходы и продукцию, полученные в следствии для того чтобы пользования (ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования плоды, доходы и продукция должны быть переданы арендодателю.
3. Права и обязанности сторон в связи с улучшением снятого в аренду имущества.
Под улучшениями снятого в аренду имущества (в отличие от его ремонта) направляться осознавать такие трансформации объекта аренды, каковые повышают эффективность его применения. Наряду с этим принципиально важно иметь в виду, что речь заходит только о таких трансформациях, вносимых в снятое в аренду имущество, каковые имеют темперамент конкретно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (к примеру, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения снятого в аренду имущества, и соответствующие затраты не подлежат возмещению.
Последствия улучшения снятого в аренду имущества предопределяются, в первую очередь, характером улучшений, то есть их отделимостью без вреда для снятого в аренду имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и по окончании аренды должны остаться у него, в случае, если иное не предусмотрено соглашением (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, не отделимые без вреда для снятого в аренду имущества, считаются собственностью арендодателя.
Возможность возмещения цены улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. В случае, если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор в праве по окончании прекращения соглашения на возмещение их стоимости, в случае, если иное не предусмотрено соглашением (п. 2 ст. 623 ГК). Цена неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть поменяно по соглашению сторон — отступление от него допустимо лишь на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК).
Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества есть условием соглашения аренды. Оно возможно оговорено при заключении контракта либо в ходе его выполнения. Не исключается кроме этого последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений по окончании окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК). В случае, если согласие на улучшение не зафиксировано в соглашении, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об трансформации контракта совершается в той же форме, которая установлена для самого соглашения (ст. 452 ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться правильно § 1 гл. 9 ГК. К примеру, в случае, если при письменной форме соглашения аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе при спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.
Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это относится улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от снятого в аренду имущества (п. 4 ст. 623 ГК).
4. Права и обязанности сторон в связи с выкупом снятого в аренду имущества. В законе либо контракте аренды возможно предусмотрено, что снятое в аренду имущество переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды либо до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной соглашением выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, есть смешанным контрактом, соединяющим в себе купли продажи и отношения-аренды. Следовательно, к такому соглашению в части аренды используются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи — правила о купле-продаже. Возможность выкупа возможно сформулирована в соглашении как право арендатора либо как его обязанность. В первом случае он может выбирать, покупать снятое в аренду имущество в собственность либо нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, каковые установлены для клиента, уклоняющегося от выполнения соглашения купли-продажи.
Право выкупа снятого в аренду имущества возможно предусмотрено законом. К примеру закон предусматривает право выкупа снятых в аренду земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.
В случае, если условие о выкупе не предусмотрено в самом контракте, оно возможно установлено дополнительным соглашением сторон, каковые наряду с этим вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом возможно установлен запрет на выкуп определенных видов снятого в аренду имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса запрещает выкуп снятых в аренду лесных участков.