Одним из самых занимательных и фактически ответственных вопросов, появляющихся при изучении соглашения купли-продажи в советском гражданском праве, есть вопрос о правовых последствиях перехода имущества от продавца к клиенту согласно соглашению купли-продажи.
Важность этого вопроса определяется правовыми последствиями перехода имущества от продавца к клиенту. В частности, переход имущества от продавца к клиенту предопределяет распределение между агентами риска случайной смерти либо порчи имущества, возможность обращения взыскания на это имущество кредиторами той либо второй стороны, возможность для хозяина истребовать собственную вещь из чужого незаконного владения, и происхождение у клиента настоящей возможности осуществить предоставленные ему законом правомочия по владению, распоряжению и пользованию купленным согласно соглашению имуществом.
Данный вопрос, и ранее привлекавший внимание советских цивилистов, на данный момент получает особенную важность в связи с разработкой общесоюзного Гражданского кодекса. Необходимость изучения правовых вопросов купли-продажи диктуется кроме этого осуществляемым на базе развития тяжелой индустрии увеличением обеспеченности населения продовольственными и промышленными товарами, что требует совершенствования форм и дальнейшего развития, опосредствующих социалистический товарооборот. Важность разрешения поставленного вопроса определяется кроме этого и тем, что он тесно связан с правом социалистической собственности, являющимся главным университетом советского гражданского права.
При рассмотрении правовых последствий перехода имущества от одного лица к второму согласно соглашению купли-продажи появляется последовательность вопросов как неспециализированного, так и частного характера. В настоящей статье будут рассмотрены только кое-какие из них, имеющие самоё важное теоретическое и практическое значение: а) о ; б) о юридической силе правил ст. 66 ГК РСФСР; в) о моменте происхождения права собственности на приобретённое строение.
I
Вопрос о от продавца к клиенту согласно соглашению купли-продажи в советском гражданском праве много раз рассматривался в научной и учебной юридической литературе. Неспециализированным для всех указанных работ есть то, что сама формула о не вызывает у авторов никаких сомнений. Вопрос о ее пригодности для советского гражданского права освещался в литературе[492], но он затрагивался только вскользь, в связи с рассмотрением вторых неприятностей советского гражданского права.
Такая постановка вопроса в литературе базировалась в первую очередь на том, что действующий Гражданский кодекс РСФСР и ряд других нормативных актов часто употребляют термин (ст. ст. 66, 186, 187 ГК др и РСФСР.). Но на данный момент вряд ли верно сказать о . В условиях социалистического строя, при наличии двух форм социалистической собственности — национальной и кооперативно-колхозной, при наличии производной от социалистической — личной собственности, такое утверждение не соответствует существу дела и не высказывает настоящих взаимоотношений, каковые появляются при переходе имущества от одного лица к второму согласно соглашению купли-продажи.
Существует ли по большому счету в советском гражданском праве так называемый от продавца к клиенту на реализованное имущество согласно соглашению купли-продажи?
Вопрос данный направляться разглядеть в двух качествах: во-первых, применительно к соглашениям купли-продажи, заключаемым собственниками, владеющими разнородным правом собственности на имущество (ко мне относятся соглашения купли-продажи, заключаемые национальными организациями с кооперативно-колхозными организациями и с гражданами, и контракты, заключаемые кооперативно-колхозными организациями с гражданами), и, во-вторых, применительно к контрактам купли-продажи, заключаемым лицами, владеющими однородным правом собственности на имущество (ко мне относятся контракты, заключаемые между двумя колхозами, двумя кооперативными организациями, гражданами).
В первом случае, в то время, когда соглашение купли-продажи заключают лица, владеющие разным по форме (виду) правом собственности, нет оснований для утверждения о переходе права собственности от продавца к клиенту. Разный правовой режим национальной, кооперативно-колхозной и личной собственности ведет к тому, что при переходе имущества от продавца к клиенту у последнего появляются иные по собственному содержанию правомочия по владению, распоряжению и пользованию имуществом, хорошие от правомочий, которыми владел отчуждатель на то же самое имущество.
В действительности, в то время, когда национальный магазин реализовывает имущество гражданину, то о переходе какого именно конкретно права собственности может идти обращение в этом случае? Национальный магазин реализовывает гражданам вещи, являющиеся гос собственностью. Но у гражданина, приобретшего вещь, появляется только право личной собственности на это имущество, которое по собственному содержанию и по количеству правомочий, предоставленных хозяину, существенно эже права национальной социалистической собственности. Клиент-гражданин приобретает только такие правомочия, каковые снабжают применение приобретённой вещи в целях удовлетворения личных его семьи и потребностей покупателя, в то время как право гос собственности закрепляет за СССР в первую очередь возможность производственного применения национальных имуществ в интересах большого удовлетворения всевозрастающих материальных и культурных потребностей всего социалистического общества.
Достаточно указать, к примеру, на тот факт, что государство, имея в собственной собственности легковые машины, организует таксомоторные парки, каковые перевозят пассажиров за определенную плату. Что же касается гражданина — хозяина машины, то он не вправе заниматься перевозкой пассажиров за плату и приобретать для того чтобы родя доходы, поскольку подобное применение машины противоречит потребительскому характеру права личной собственности и потому есть незаконным.
Вместе с тем продавец — национальная торгующая организация — не имеет возможности передать клиенту права национальной социалистической собственности кроме этого и по причине того, что сам он для того чтобы права не имеет. Национальный орган только руководит этим имуществом в соответствии с уставом либо положением, регулирующим его деятельность. Не может служить основанием для утверждения о переходе в этом случае права собственности кроме этого и тот факт, что госорган осуществляет продажу гражданам предметов народного потребления по поручению страны.
Выходит, так, что при продаже гражданам национальным магазином предметов народного потребления нет и не может быть перехода права собственности.
Не переходит право собственности кроме этого и в тех случаях, в то время, когда в качестве продавца товаров гражданам выступает кооперативная организация. Владея правом кооперативной собственности, кооперативная организация не имеет возможности однако передать его гражданину, поскольку клиент-гражданин в условиях социалистического строя не имеет возможности купить иного права, не считая права личной собственности. Подобное положение имеет место и в тех случаях, в то время, когда государство реализовывает другие товары и сельскохозяйственный инвентарь колхозам и, напротив, в то время, когда колхозы реализовывают собственную продукцию стране, также как и при приобретения национальной либо кооперативно-колхозной организацией имущества у граждан.
Еще более неточным представляется указание на переход права собственности при рассмотрении внешнеторговых сделок купли-продажи. Д. Ф. Рамзайцев пишет, к примеру, что [493]. Потребление классической формулы о переходе права собственности для чёрта внешнеторговой купли-продажи представляется неправильным в первую очередь по причине того, что оно основано на ошибочном отождествлении явлений экономического порядка (переход имущества в собственность) с явлениями юридического порядка (переход права собственности). Такое решение вопроса затушевывает различия в формах и существующих типах права собственности, так что само право собственности (независимо от желания автора) выступает по существу как некая космополитическая категория, существующая вне времени и пространства, безотносительно к изюминкам того либо иного экономического строя.
Четкое разграничение форм и типов права собственности дает основание утверждать, что изменение типа либо формы права собственности при купле-продаже не приводит и не имеет возможности привести к права собственности. В этом случае происходит одновременное прекращение права собственности продавца и происхождение права собственности у клиента на купленное согласно соглашению купли-продажи имущество.
Утверждают время от времени, что в разглядываемых случаях имеют место преобразование (изменение)[494] либо переход[495] одного вида (формы) права собственности в второй вид (форму) права собственности. С таким утверждением нельзя согласиться.
Право собственности как совокупность юридических норм регулирует принадлежность имущества тому либо иному субъекту и связанные с этим публичные отношения по владению, распоряжению и пользованию имуществом[496]. Поэтому право собственности имеется предпосылка перехода имущества от одного лица к второму, потому, что оно формирует для хозяина возможность распоряжаться этим имуществом. Отчуждение имущества при помощи договора купли-продажи имеется осуществление хозяином принадлежащего ему права распоряжения. Совершив акт распоряжения имуществом, хозяин исчерпал (осуществил до конца) собственный право собственности[497], которое вместе с этим и прекратило собственный существование.
Потому, что продавец, распорядившись вещью, исчерпал принадлежащее ему право собственности, постольку последнее не имеет возможности ни перейти к второму лицу, ни преобразоваться (трансформироваться) в второй вид (форму) права собственности. Правовой режим имущества, купленного клиентом, изменяется не в силу перехода, преобразования либо трансформации права собственности продавца, а только потому, что закон предоставляет приобретателю иные по содержанию и по количеству правомочия по владению, распоряжению и пользованию этим имуществом, хорошие от правомочий, которыми владел его предшественник.
Чуть ли возможно сказать о переходе права собственности кроме этого и в тех случаях, в то время, когда покупатель и продавец владеют однородными правомочиями по владению, распоряжению и пользованию имуществом (к примеру, в то время, когда соглашение купли-продажи заключают два колхоза, две кооперативные организации, два гражданина).
Право собственности в объективном смысле имеется возведенная в закон воля господствующего класса, а в социалистическом обществе — воля всего советского народа. Оно является совокупностью правовых норм, определяющих содержание и объём тех правомочий, каковые предоставляются отдельным субъектам по владению, распоряжению и пользованию принадлежащим им имуществом. Контракт купли-продажи есть тем юридическим фактом, с которым нормы права имущества связывают наступление тех либо иных правовых последствий, среди них и происхождение права собственности у клиента.
Из этого направляться, что не смотря на то, что одно лицо и может передать второму лицу имущество в собственность, но объём и содержание правомочий клиента по владению, распоряжению и пользованию этим имуществом определяются не им самим и не его агентом согласно соглашению, равно как и не их общей волей, а волей господствующего в данном обществе класса, выраженной в законах.
Так, при переходе права собственности от наймодателя к второму лицу контракт найма сохраняет собственную силу и для нового хозяина. Но он сохраняет собственную силу не по причине того, что пределы субъективных прав приобретателя зависят от воли его предшественника, а по причине того, что такое правило установлено советским законом (ст. 169 ГК РСФСР) в интересах охраны прав трудящихся — съемщиков жилых помещений. При отсутствии для того чтобы указания в законе у суда не было бы оснований для отказа новому хозяину в выселении для того чтобы нанимателя, потому, что последний с ним ни в каких договорных отношениях не состоит.
Вместе с тем переход права собственности предполагает, что субъективные правомочия отчуждателя на отчуждаемое имущество переходят к приобретателю в том же количестве. Но во многих случаях количество прав приобретателя выясняется иным если сравнивать с количеством прав отчуждателя на то же имущество. Так, добросовестный приобретатель, приобретя вещь у несобственника, при известных условиях получает кроме этого и право собственности, в то время как продавец таким правом не владел. Добросовестный приобретатель заложенного имущества, покинутого у должника (ст. 98 ГК РСФСР), получает в некоторых случаях больше прав, чем имел сам должник на то же самое имущество.
Указанные события говорят о том, что и в этом случае чуть ли возможно сказать о переходе либо передаче права собственности. И тут обращение может идти только об одновременном прекращении права собственности продавца и происхождении права собственности у клиента. Это положение находит подтверждение и в действующем законодательстве. Так, ст. 66 ГК РСФСР во второй собственной части говорит не о переходе права собственности, как это имеет место в ее первой части, а о права собственности у приобретателя. Вместе с тем ст. 180 ГК РСФСР, определяя контракт купли-продажи, по большому счету не содержит указания на переход права собственности, а говорит только о переходе имущества в собственность клиента.
Но в случае, если при купле-продаже происходит прекращение права собственности продавца и происхождение права собственности клиента, то поднимается вопрос, не нужно ли отнести соглашение купли-продажи к начальным методам приобретения права собственности.
Для для того чтобы решения этого вопроса нет оснований. Право собственности клиента есть производным. Но оно есть производным не по причине того, что существует либо права собственности, и не по причине того, что пределы субъективных прав клиента определяются количеством прав его предшественника, а по причине того, что происхождение права собственности у клиента зависит от продажи ему имущества, а следовательно, и от воли продавца, поскольку отчуждение имущества осуществляется по воле хозяина. В противном случае говоря, от воли продавца в известной степени зависит создание тех фактических событий, с которыми закон связывает прекращение права собственности продавца и происхождение права собственности клиента на купленное имущество.
II
Вопрос о юридической силе правил ст. 66 ГК РСФСР есть спорным. Одни юристы считают, что ст. 66 ГК содержит правила императивного характера, каковые не смогут быть поменяны соглашением сторон[498]. Другие же, напротив, считают, что указания ст. 66 ГК относительно момента происхождения права собственности в лице клиента носят диспозитивный характер и смогут быть поменяны сторонами при заключении договора[499].
Ясно, что теоретическая спорность указанного вопроса не имеет возможности не отыскать отклика кроме этого и при применении ст. 66 ГК на практике. Поэтому ясность и чёткость формулировки соответствующих правил в будущем общесоюзном Гражданском кодексе представляется непременно нужной. А это положение со своей стороны требует предварительного теоретического дискуссии поставленного вопроса.
Задача в этом случае пребывает в том, дабы отыскать такое ответ, которое бы наилучшим образом удовлетворяло потребности социалистического народного хозяйства. С данной точки зрения самый правильным, на отечественный взор, есть толкование правил ст. 66 ГК в смысле их диспозитивности.
Основанием для для того чтобы вывода есть в первую очередь сама формулировка ст. 66 ГК. Первая часть данной статьи устанавливает правило, в соответствии с которому право собственности на вещи переходит на основании контракта, заключаемого приобретателем и отчуждателем. Логично предположить, что именно первая часть ст. 66 есть неспециализированным правилом, в то время как вторая часть, устанавливающая конкретные правила о происхождении права собственности у клиента на лично-выяснен-ные и родовые вещи, есть только дополнением неспециализированного правила, установленным на тот случай, в то время, когда стороны не разрешат этого вопроса в соглашении. Кое-какие основания для для того чтобы вывода дают кроме этого формулировки ст. ст. 67 и 186 ГК, каковые устанавливают диспозитивный темперамент правил о том, что нужно считать передачей вещи (ст. 67) и к какому моменту приурочивается переход риска случайной смерти либо порчи имущества на клиента (ст. 186 ГК).
Наровне с этими указаниями ГК, в советском гражданском праве имеют место случаи, в то время, когда момент происхождения права собственности у клиента приурочивается не к моменту заключения соглашения и не к моменту передачи вещи, как это указано в ст. 66 ГК, а к иным моментам. Так, в соответствии с Инструкцией Минфина СССР от 10 января 1949 г. рабочие, инженерно-служащие и технические работники, приобретшие у фирм, учреждений и строек дома, покупают право собственности на эти дома или по окончании полной оплаты цены дома (в случае, если дом продается за наличный расчет), или по окончании погашения банковской ссуды (в случае, если дом продается с рассрочкой платежа на 2 — 3 года). Подобные правила установлены в отношении домов, реализовываемых гражданам исполкомами местных Советов парламентариев трудящихся[500].
Данный порядок происхождения права собственности у клиента на реализованное имущество, хороший от порядка, установленного ст. 66 ГК, имеет то преимущество, что происхождение права собственности в лице клиента только с момента полной оплаты строения либо по окончании погашения кредита формирует более прочную гарантию выполнения обязательства со стороны клиента. Иначе, тот факт, что риск случайной смерти реализованного имущества до момента полной оплаты дома либо до погашения кредита берет на себя государство, есть в известной мере преимуществом клиента — советского гражданина — и содействует наилучшему удовлетворению служащих и потребностей рабочих в жилище.
Наличие в советском гражданском праве указанных способов разрешения вопроса о моменте происхождения права собственности у клиента, хороших от правил, установленных ст. 66 ГК, кроме этого говорит о диспозитивном характере этих правил.
Статья 66 ГК РСФСР помещена, как мы знаем, в разделе о праве собственности. Это указывает, что она применима не только к контрактам купли-продажи, но и к последовательности вторых соглашений, одним из элементов содержания которых есть переход имущества одного лица в собственность другого. Она применима, например, и к контракту подряда, урегулированному Гражданским кодексом. Но в контракте подряда императивный темперамент ст. 66 ГК не находит собственного подтверждения. Не обращая внимания на то, что при контракте подряда изготовляемая подрядчиком из собственного материала вещь постоянно является лично-определенной, право собственности на нее появляется у клиента только с момента ее передачи, но не с момента заключения контракта, как этого требует ст. 66 ГК. Это и ясно. Дело в том, что предмет подряда, не смотря на то, что и возможно индивидуализирован в соглашении в момент его заключения по определенным показателям, но он сейчас еще не существует в натуре. Так, толкование правил ст. 66 ГК в смысле их императивности применительно к соглашению подряда теряет собственный значение, в то время как диспозитивный темперамент этих правил в полной мере согласуется с нормами, регулирующими контракт подряда.
Диспозитивный темперамент правил ст. 66 ГК находит собственный оправдание кроме этого и в экономике социалистического общества. Фундаментальный экономический закон социализма, и проводимая в соответствии с этим законом правительства и политика партии требуют всемерного учета потребностей всего общества. В частности, лишь при помощи всестороннего учета потребностей советских граждан возможно осуществлено самоё полное удовлетворение их материальных и культурных потребностей. В соответствии с этим вопрос о моменте происхождения права собственности у клиента на реализованное ему согласно соглашению купли-про-дажи имущество и направляться решать с позиции наилучшего удовлетворения потребностей граждан.
В советской гражданско-правовой литературе была высказана идея о том, что в будущем ГК СССР направляться сформулировать ст. 66 ГК так, дабы приурочить момент происхождения права собственности у клиента к моменту передачи ему вещи, независимо от того, есть ли реализовываемая вещь родовой либо лично-выяснен-ной. Вместе с тем предлагалось придать указанной норме императивный характер[501].
Такое решение вопроса имеет то преимущество, что оно ставит в более удачное положение клиента с позиций распределения между сторонами риска случайной смерти либо порчи имущества. В случае, если учесть наряду с этим, что в качестве продавцов товаров у нас выступают, в большинстве случаев, национальные либо кооперативные торгующие организации, то такое ответ, т. е. сохранение риска случайной смерти либо порчи имущества до его передачи на стороне продавца, содействует наилучшему удовлетворению материальных и культурных потребностей граждан и вместе с тем не нарушает заинтересованностей страны, потому что национальные и кооперативные торгующие организации владеют более широкими возможностями в деле устранения случайных обстоятельств смерти либо порчи реализовываемых товаров.
Но контракты купли-продажи заключаются у нас не только розничными национальными и кооперативными организациями с гражданами; они заключаются кроме этого и между кооперативными организациями, между колхозами, между гражданами. И в случае, если возможно с известным основанием дать некую льготу гражданину-клиенту в сравнении с продавцом — национальной либо кооперативной торговой организацией, то при заключении контракта купли-продажи между двумя гражданами, двумя колхозами, двумя кооперативными организациями нет никаих поводов для предоставления льготы одному из агентов согласно соглашению. Исходя из этого принцип происхождения права собственности у клиента в любых ситуациях с момента передачи имущества, ставящий в преимущественное положение интересы клиента, не может быть применим к для того чтобы рода контрактам.
Более того, такое решение вопроса в некоторых случаях не имеет возможности удовлетворить кроме этого и клиента. Дело в том, что интересы клиента не ограничиваются только возможностью распорядиться вещью по окончании ее получения и распределением риска случайной смерти либо порчи имущества между агентами. В известных случаях клиент хочет обеспечить настоящее выполнение контракта, настоящую передачу вещи конкретно ему, а не какому-либо второму лицу. В особенности это имеет громадное значение при покупке лично-определенной вещи, приобретение которой и есть главным интересом клиента. С данной точки зрения существующие правила ст. 66 ГК о происхождении права собственности у клиента на лично-определенную так как уже с момента заключения соглашения создают больше обеспечений для настоящего получения вещи клиентом.
При рассмотрении этого правила ст. 66 ГК в литературе были высказаны сомнения в его правильности по той причине, что в случае, если право собственности, а вместе с тем и риск случайной смерти либо порчи имущества переходят на клиента уже с момента заключения контракта, то при фактическом нахождении вещи у продавца клиент лишен возможности принять меры для предотвращения случайной смерти либо порчи этого имущества[502]. С этими выводами нельзя согласиться. Случайность в любой момент имеется случайность. Но нельзя решать вопросы, опираясь только на одни случайные события. Да и сама-то случайность смерти либо порчи имущества сведена у нас во многих случаях до минимума, соответствующего формированию современной науки и техники.
Запрещено исходя из этого верно решить вопрос, исходя из явлений, каковые появляются в жизни только как редкое исключение, игнорируя наряду с этим те явления, каковые являются простыми в нашей жизни. Простым же в этом случае есть то, что клиент, заключая соглашение на приобретение лично-определенной вещи, преследует в первую очередь цель взять саму вещь. Наряду с этим, в большинстве случаев, в интересах настоящего получения вещи он согласен нести и узнаваемый риск случайной смерти данной вещи. Именно это жизненное явление и отыскало собственный выражение в формулировке правил ст. 66 ГК.
Исходя из сообщённого, необходимо осуществить вывод о том, что вторая часть ст. 66 РФ наилучшим образом снабжает удовлетворение потребностей граждан в приобретении предметов народного потребления. Но чтобы нормы ст. 66 ГК более совершенно верно отражали экономические изюминки социалистического строя и еще более действенно помогали заинтересованностям советских граждан, формулировку их в будущем общесоюзном Гражданском кодексе целесообразно, на отечественный взор, уточнить в двух направлениях: во-первых, направляться устранить неправильную формулу о так именуемом и, во-вторых, нужно яснее выделить диспозитивный темперамент этих правил методом указания на то, что они применимы только в случаях, в то время, когда иное не установлено законом либо соглашением.
III
Указом Президиума Верховного Совета от 26 августа 1948 г. установлено, что любой гражданин в праве приобрести либо выстроить для себя на праве личной собственности жилой дом в один либо два этажа с числом помещений от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города[503]. Поэтому Указом быстро повысилась роль контрактов купли-продажи строений, и множество вопросов, которые связаны с куплей-продажей строений, купил актуальное значение, в частности вопрос о моменте происхождения права собственности на приобретённое строение.
Строение — вещь лично-определенная. В соответствии со ст. 66 ГК, право собственности на лично-определенные вещи переходит к клиенту с момента заключения соглашения, т. е. с того момента, в то время, когда стороны выразили друг другу согласие по всем значительным пунктам. Статья 185 ГК предусматривает особенную форму, в которую должен быть облечен соглашение купли-продажи строений, то есть нотариальное удостоверение соглашения с последующей регистрацией в коммунальном отделе. В связи с таковой формулировкой ст. 185 ГК появился вопрос о том, с какого именно конкретно момента нужно считать заключенным соглашение купли-продажи строений: с момента его нотариального удостоверения либо с момента его последующей регистрации.
В литературе были озвучены разные мнения: одни авторы относят момент происхождения права собственности у клиента к моменту нотариального удостоверения договора[504], другие — к моменту последующей регистрации нотариально удостоверенного договора[505]. Приверженцы обеих точек зрения основывают собственные выводы в первую очередь на чисто грамматическом толковании смысла ст. 185 ГК. Но грамматическое толкование ст. 185 ГК в отрыве от вторых его норм, не учитывая иных законодательных и судебной практики и нормативных материалов не имеет возможности дать какое количество-нибудь обоснованного ответа на поставленный вопрос.
Статья 185 ГК в ее настоящей редакции была введена в Гражданский кодекс декретом ЦИК и СНК РСФСР от 4 октября 1926 г.[506], что поменял формулировки последовательности статей ГК из-за введения в воздействие распоряжения ЦИК и СНК СССР от 14 мая 1926 г. об фундаментальных правилах организации национального нотариата[507]. Рассмотрение трансформаций, внесенных в ГК декретом от 4 октября 1926 г., дает основание утверждать, что правила примечания 1 к ст. 130 ГК были сформулированы законодателем конкретно с учетом своеобразия оформления некоторых видов контрактов, среди них и контрактов купли-продажи строений, и что, следовательно, законодатель вычислял вероятным признать заключенным контракт купли-продажи строений только при условии соблюдения нотариального оформления контракта с последующей регистрацией его в соответствующем коммунальном отделе. Наряду с этим обе стадии оформления соглашения купли-продажи строений признавались значительными с позиций его действительности[508].
Но в последующем законодательстве и в судебной практике данный фундаментальный принцип проводится слишком мало четко. Так, § 1 инструкции Наркомхоза РСФСР от 25 декабря 1945 г., согласованной с НКЮ РСФСР[509], устанавливает, что целью регистрации строений есть не установление права владения строением либо права собственности на него, а уточнение права владения строениями и учет строений по фондам. Вместе с тем § 14 инструкции дает список главных документов, устанавливающих право собственности на строение, и среди этих документов показывает на . Так, в соответствии с приведенной инструкции право собственности на строение появляется у клиента уже с момента нотариального удостоверения контракта купли-продажи строения, в то время как регистрация только уточняет, кто конкретно сейчас есть хозяином строения и ведет учет строений по фондам[510].
Это положение отыскало собственный отражение и в судебной практике, которая часто приходит к выводу о том, что сам по себе факт регистрации строения на то либо иное лицо еще не говорит о праве собственности этого лица на зарегистрированное строение. Вместе с тем вопрос о действительности нотариально удостоверенного соглашения в судебной практике не вызывает сомнений, и признание контрактов купли-продажи строений недействительными имеет место, в большинстве случаев, только при отсутствии нотариального удостоверения соглашения, независимо от регистрации контракта в коммунальном отделе и от исполнения клиентом всех обязанностей, вытекающих из того, что данное строение зарегистрировано на его имя (уплата налогов, страховых платежей и т. д.).
Более того, кроме того при отсутствии нотариального удостоверения суды крайне редко признают для того чтобы рода соглашения купли-продажи строений настоящими, потому, что они ничего противозаконного не содержат, не затрагивают заинтересованностей страны и в большей части или полностью выполнены сторонами. Наряду с этим суды только обязывают заинтересованную сторону оформить соглашение в нотариальном порядке, не говоря о обязательности последующей регистрации для того чтобы рода сделок в соответствующем коммунальном отделе.
Такое направление судебной практики и последующего законодательства нельзя считать случайным. Оно говорит о том, что признание контракта недействительным как последствие нарушения установленного законом порядка регистрации строений плохо помогает поставленной цели: контролю и учёту строений за законностью содержания контрактов купли-продажи строений со стороны коммунальных органов. Это свидетельствует кроме этого и о том, что ст. 185 ГК в ее настоящей формулировке слишком мало стимулирует своевременную регистрацию сделок по строениям как со стороны продавца, так и со стороны клиента. Вместе с тем во многих случаях само признание недействительной сделки, оформленной в нотариальном порядке, представляется нецелесообразным, поскольку нотариальное удостоверение сделок практически во всех случаях исключает незаконность содержания для того чтобы рода соглашения.
В соответствии со сообщённым представляется целесообразным в будущем общесоюзном Гражданском кодексе пара поменять формулировку ст. 185 ГК.
В целях контроля за законностью содержания контрактов купли-продажи строений нужно признать нужным и достаточным для происхождения у клиентов права собственности лишь нотариальное удостоверение контракта. С этого же момента нужно считать появившимся право собственности на строение у клиента. Что же касается вопроса о регистрации купленных строений в коммунальном отделе, то представляется более верным возложить на клиента строения обязанность зарегистрировать строение в течение установленного срока в коммунальном отделе, установив административно-правовые санкции за невыполнение указанной обязанности.
Такая санкция явится более настоящей гарантией своевременной регистрации купленного строения в коммунальных органах и обеспечит лучший контроль со стороны коммунальных органов за трансформацией собственников строений.
Признание же права собственности на строение за клиентом уже с момента нотариального удостоверения контракта вовсе не исключает возможности постановки вопроса о признании недействительным противозаконного по содержанию либо направленного к явному ущербу для страны соглашения, потому, что ни нотариальное удостоверение соглашения, ни последующая регистрация его в коммунальном отделе не смогут придать такому контракту законной силы.
Печатается по:
В. П. Грибанов, кандидат юридических наук.
Правовые последствия перехода имущества
согласно соглашению купли-продажи
в советском гражданском праве //
СССР и право.
1955. N 8. Отдельн. оттиск. С. 64 — 73.
Примечания:
[492] См.: И. Л. Брауде. Переход права собственности на строение (, 1946, N 7, с. 62).
[493] Д. Ф. Рамзайцев. Правовые вопросы внешней торговли СССР, Внешторгиздат, М., 1954, с. 53.
[494] См.: Д. М. Генкин и др. Советское гражданское право, т. I, Госюриздат, М., 1950, с. 286.
[495] См.: И. Л. Брауде. Переход права собственности на строение (, 1946, N 7, с. 62).
[496] В этом смысле направляться дать согласие с указанием С. Н. Братуся о том, что право собственности высказывает (см.: , под ред. С. Н. Братуся, Госюриздат, М., 1950, с. 169).
[497] направляться иметь в виду, что хозяин может исчерпать собственный право собственности и иным методом, к примеру, методом потребления вещи и т. п.
[498] См.: М. М. Агарков и др. Гражданское право, т. II, Юриздат, М., 1944, с. 13; , под ред. С. Н. Братуся, с. 328.
[499] См.: Е. А. Флейшиц. Момент перехода права собственности согласно соглашению купли-продажи в гражданском праве наибольших зарубежных стран и СССР ( ВИЮН, вып. IX, Юриздат, М., 1947).
[500] См.: , Госюриздат, М., 1950, с. 86 и сл.
[501] См.: Б. Л. Хаскельберг. Переход права собственности согласно соглашению купли-продажи в советском гражданском праве. Автореферат кандидатской диссертации. Л., 1950, с. 19.
[502] См.: Б. Л. Хаскельберг. Переход права собственности согласно соглашению купли-продажи в советском гражданском праве, с. 18.
[503] См.: , 1948, N 36.
[504] См.: Г. Н. Амфитеатров. Права на пользование и жилые строения жилыми помещениями, Юриздат, М., 1948, с. 22 — 24.
[505] См.: И. Л. Брауде. Переход права собственности на строение (, 1946, N 7, с. 63); его же. Право на сделки и строение по строениям по советскому праву, изд. 2, Госюриздат, М., 1954, с. 92 — 97.
[506] См.: СУ РСФСР, 1926, N 77, ст. 579.
[507] См.: СЗ СССР, 1926, N 35, ст. 252.
[508] Поэтому направляться признать более верным толкование ст. 185 ГК, данное И. Л. Брау-де в вышеприведенных работах.
[509] См.: , с. 78 и сл.