Основы анализа рынка недвижимости

Изучение (анализ) рынка недвижимости представляет собой независимый вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих ответы о проведении тех либо иных операций на рынке.

Изучение (анализ) рынка может проводиться с разными частными целями и воображать собой элемент, этап вторых видов деятельности: исследования рынка с целью продвижения конкретного товара либо услуги; оценочной деятельности с целью определения цены конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных ответов; прогнозирования и анализа тенденций рынка с самыми неспециализированными целями – для выработки риэлтерским сообществом, и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления, стратегических ответов по формированию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Неспециализированным элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности есть мониторинг рынка, т.е. обработка и сбор информации о рынке.

Сейчас все большее познание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, денежными аналитиками и другими риэлторами — специалистами рынка недвижимости, и их объединениями.

В этом круге задач выделяются три независимых, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, переработка и хранение в компании заявок на покупку и продажу объектов, межфирменный, межрегиональный, интернациональный обмен);
• информационное обеспечение разработки риэлтерской деятельности (прием, использование и хранение юридической и другой неспециализированной информации, нужной риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение маркетинговых исследований недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций рынка).

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от конкурентного предложения и спроса недвижимости на этот момент и в будущем, исходя из этого прогнозирование есть вершиной и конечным результатом каждого из направлений анализа. Исходя из этого эти задачи расположены в конце каждого последовательности задач, а предшествующие — выстроены в нужной последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой обстановке включает следующие задачи (этапы):

• Типизация объектов недвижимости по качеству, местоположению и размерам (районирование территории)
• Своевременная оценка средних по типу стоимостей

• Изучение размеров параметров и влияния качества на среднюю цену
• Изучение влияния расположения на среднюю цену
• Анализ состояния рынка
• Изучение социально-экономической ситуации в макроэкономической ситуации и регионе в стране
• Прогнозирование стоимостей

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

• структуры состава (и Изучение объёма) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
• состояния и Изучение состава приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
• Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
• Анализ законодательной и нормативной базы
• Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, лоббирование и подготовка нормативных актов, сотрудничество с банками, органами управления)
• структуры предложения и Анализ объёма, спроса, соотношения спрос/предложение
• структуры сделок и Анализ объёма, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
• Анализ ценовой обстановке на первичном и вторичном рынке
• состояния рынка и Прогнозирование конъюнктуры

ликвидности и Анализ доступности включает следующие задачи (этапы):

• состояния характера экономики и Анализ развития региона
• Анализ демографической обстановке, структуры и состава населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), а также нерезидентов
• Оценка обеспеченности жильем, вторыми видами объектов недвижимости
• Анализ ценовой обстановке
• оценка и Изучение накоплений и уровня доходов, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
• ликвидности и Оперативная оценка доступности объектов
• ликвидности и Прогнозирование доступности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

• Описание продвигаемого объекта (услуги)
• Описание границ локации(микро района)
• Изучение предложения объектов-аналогов
• Изучение экономического прогноза для района
• Изучение субъектов рынка(соперников)
• Изучение платежеспособного спроса
• Прогнозирование количества продаж при разных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

• Подбор объектов-аналогов, изучение их цены и характеристик продажи (приобретения)
• Определение поправок на местоположение и качество оцениваемого объекта и аналогов (при способе сравнение сопоставимых продаж)
• Прогнозирование арендных ставок, реверсии (цены продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке прибыльным способом)
• Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и прибыльном способе)
• прогнозирование и Определение потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
• Оценка текущей цене объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

• Анализ цен на объекты-аналоги
• Прогнозирование цен на объекты инвестиций
• Изучение экономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, девальвации рубля и темпы инфляции) и прогнозов их трансформации
• прогнозирование и Оценка затрат на проект
• Расчет потока доходов
• Расчет налогов и отчислений
• Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что любая задача может решаться самостоятельно или во обоюдной связи. Сущность связи пребывает в том, что кое-какие из этапов являются неспециализированными для нескольких направлений, и одни направления применяют результаты, полученные вторыми.

При прогнозировании и анализе тенденций рынка недвижимостипредметом изучения являются такие свойства рынка, как:

• ценовая обстановка на рынке;
• предложения и конъюнктура спроса;
• активность рынка, количество операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Для обеспечения комплексности анализа рынка на протяжении мониторинга рассчитывается определенный комплект показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую обстановку: средние за период (к примеру, среднемесячные) стоимости сделок и предложения (продажи, приобретения, аренды) объектов разных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и другим признакам и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах личных значений в выборках и количество выборок, частотное распределение стоимостей в выборках (гистограмма),среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• предложения и конъюнктуру спроса: объем и предложения и структура спроса, объем предлагаемых в аренду площадей, часть свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов ,предложения и соотношение спроса объектов разных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и другим признакам и районам города и обобщенные по совокупности заявок на продажу и покупку(аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по компании и по городу в целом, отношение этих размеров к количеству предложения, спроса, общему объему частных объектов разных видов в городе (часть объектов в рыночном обороте, часть заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и другим признакам и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции реализованных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу либо последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены либо снятия с продажи) объектов разных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и другим признакам и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах личных значений в выборках и количество выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По собственной форме показатели смогут быть поделены на следующие категории.

1. Безотносительные (имеющие размерность): рубли либо доллары США (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (количество спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2.Относительные (безразмерные):

а) доли от целого — проценты либо доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, стоимостей и т.д.

б) индексы, характеризующие изменение безотносительных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
• накопленные индексы –отношение показателей текущих периодов к показателю базисного периода
• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (семь дней, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• оценка и анализ текущего состояния показателей;
• изучение динамики показателей;
• совместное изучение динамики разных показателей;
• изучение факторов, воздействующих на трансформацию показателей;
• прогнозирование тенденций трансформации показателей.

В базу разработки информационно-аналитической совокупности положены следующие правила:

1.Комплексность: применяемые в совокупности показатели, алгоритмы и математические методы должны снабжать ответ разнообразных задач, появляющихся при анализе рынка недвижимости, а база данных — использование и хранение разнообразных показателей и характеристик состояния рынка, и элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: применяемые в совокупности классификации объектов, списки их черт, показатели (индикаторы) состояния и тенденций рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. Одновременно с этим алгоритмы и методы ответа задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые совокупностью, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта изучения — сегмента рынка (агентство, город, регион, Российская Федерация) и субъекта изучения – пользователя, клиента (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в совокупности, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, несколько однотипных объектов, несколько локализованных по расположению объектов) и степени обобщения (город, регион, несколько городов, регионов, Российская Федерация).

4.Гибкость: совокупность обязана снабжать пользователю эластичный выбор независимых блоков и модулей в зависимости от его потребностей и задач. Каждому пользователю должны быть предоставлены лишь те те данные и программные модули, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: совокупность в целом и любой выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз информации об объектах недвижимости (листингов) или от нижележащего блока) и в независимом режиме (при вводе подобной информации с внешних носителей).

6.Доступность: совокупность обязана содержать описания применяемых математических способов и быть дешёвой пользователю, не имеющему особого образования.

7.Открытость: совокупность должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения списка решаемых развития анализа методов и задач рынка анализа.

Анализ рынка недвижимости включает его интерпретацию и идентификацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, и покупательной сторон способности и предпочтений сделки.

методы и Приёмы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от разглядываемого конкретных потребностей и параметра клиента. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться эти анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Однако, возможно выделить два подхода к анализу рынка, любой из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к неспециализированному положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 ход — оценка рыночного равновесия. Информацию о занятости и доходе населения, являются индикаторами спроса; текущая информация об количестве дешёвой площади строительства и помещений снабжает критерии предложения недвижимости со стороны соперников. На базе сопоставления спроса и соперничающего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на перспективах сохранения и рынке недвижимости обстановки.

2 ход — анализ возможного другого применения недвижимости, оценка рыночной реакции на этот влияние и вариант на цена. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, и ее окружение. Вывод — заключение о самоё эффективном применении оцениваемого объекта недвижимости.

Второй способ предполагает, что рыночный анализ направляться затевать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, каковые формируют его конкурентоспособность и доходность на конкретном рынке.

1 ход — познание физических, законодательных, нормативных и местных черт недвижимости, что позволит найти потенциальных участников рынка (клиентов, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном итоге оценить предложения и динамику спроса на конкретном рынке недвижимости. После этого изучаются рыночные эти текущего и будущего спроса, количество дешёвого и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом наиболее значимых факторов (изменение численности, занятости и доходности населения, количество розничной торговли и т. д.)

2 ход — рассмотрение самые вероятных вариантов применения недвижимости с позиций настоящей и перспективной рыночной помощи. Вывод — определение другого самый доходного вида пользования, соответствующего оптимальному применению недвижимости.

Не обращая внимания на разную процедуру указанных способов, оба преследуют одну цель: выяснить уровень текущей и будущей рыночной помощи по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

На начальной стадии анализа рынка нужно решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект соперничает.

Качественное маркетинговое исследование требует изучения следующих факторов.

1. Назначение (тип применения недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости: размер число арендных контрактов пользователи и потенциальные арендаторы физическое состояние объекта проектные параметры и т. д.

3. Территориальные изюминки рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, муниципальный и пригородный, а также выделение района либо района города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к каким относят недвижимость, подобную по полезности (приносимому доходу), но воображающую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к каким относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном применении с оцениваемым объектом. (К примеру, наличие земельного надела под парковку либо готового объекта рядом с офисным либо торговым строением.)

Анализ спроса либо обнаружение потребностей, покупательной способности и предпочтений потребителей. Главная задача — обнаружение потенциальных потребителей недвижимости (клиентов, арендаторов либо пользователей). Для этого первым делом нужно выяснить спрос на конечный продукт либо услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. К примеру, при оценке отелей направляться выяснить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса принципиально важно изучить возраст и доход обитателей; возможности миграции, будущую инфляцию, данные о наличии земельных участков, уровень качества инфраструктуры недалеко от объекта недвижимости. Изюминкой текущего состояния русском экономики есть тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных территорий в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, столичные инвесторы деятельно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Соперничающее предложение воображает перечень существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным чертям с оцениваемым объектом. Наряду с этим нужно учитывать, что часть проектов не будет полностью закончена, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В ходе анализа соперничающих объектов недвижимости направляться учитывать следующие факторы:

— текущее предложение объектов недвижимости (качество и количество соперничающих объектов недвижимости);

— динамика коэффициентов загрузки;

— количество нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

— реконструкция в целях трансформации назначения недвижимости;

— наличие свободных земельных участков;

— динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные наделы;

— соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, применяемых собственниками;

— особенные обстоятельства и экономические условия;

— влияние законодательных и нормативных ограничений (правила и строительные нормы, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости в большинстве случаев достигается в кратковременном замысле, поскольку стабильность предложения цен и постоянство недвижимости продолжаются недолго. При повышении арендная плата и спроса цены растут опережающими темпами из-за очень сложности и высокой длительности строительного процесса. Так, для рынка недвижимости характерен точка и дисбаланс равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Цикл рынка недвижимости испытывает влияние кратковременных и долговременных факторов. Долговременный цикл зависит от трансформаций черт текущей занятости, уровня доходов и численности населения. Кратковременный цикл зависит в большинстве случаев от доступности других источников финансирования, уровня ёмкости рынка и незанятой недвижимости, массовой миграции рабочей силы.

Таблица Неспециализированная классификация недвижимости

Таблица. Процессы, протекающие на рынке недвижимости

Что такое базовый анализ рынка и как он поможет тебе?

Интересные записи:

• Основы оказания первичной реанимационной помощи детям
• Основная часть практической работы
• Основы воспитания детей закладываются в дошкольном возрасте
• Основание мозгового черепа